Σημαντικές ανατροπές φέρνει το νέο καθεστώς για τη διαταγή απόδοσης ακινήτου, αλλάζοντας ριζικά όσα ίσχυαν μέχρι σήμερα. Οι πρόσφατες αλλαγές στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας ανατρέπουν πλήρως τα δεδομένα για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, μεταφέροντας μια ιστορική αρμοδιότητα εκτός δικαστικών αιθουσών. Όλες αυτές οι νέες ανατροπές προβλέπονται αναλυτικά στο αναμορφωμένο άρθρο 637 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας (ΚΠολΔ), και αν έχετε ακίνητο που νοικιάζετε ή αν είστε ενοικιαστής, οι νέοι κανόνες σάς αφορούν άμεσα.
Δείτε πρακτικά, με απλά λόγια και χωρίς μπερδεμένους όρους, τι ισχύει από σήμερα:
1. Πώς οι δικηγόροι παίρνουν τη θέση των δικαστών και τι πρέπει να προσέξετε
Αυτή είναι η μεγαλύτερη ανατροπή. Μέχρι τις 30 Απριλίου, αν ένας ιδιοκτήτης ήθελε να βγάλει μια διαταγή απόδοσης (τη γνωστή «έξωση εξπρές»), κατέθετε αίτηση στο δικαστήριο και περίμενε την απόφαση από δικαστή.
Από την 1η Μαΐου 2026, αυτό τελείωσε. Πλέον, για όλες τις νέες αιτήσεις, τη διαταγή την εκδίδουν αποκλειστικά συγκεκριμένοι δικηγόροι που έχουν οριστεί για αυτή τη δουλειά. Στόχος είναι να αποσυμφορηθούν τα δικαστήρια και να τρέχουν οι διαδικασίες πολύ πιο γρήγορα.
2. Απλήρωτα ενοίκια: Η αντίστροφη μέτρηση των 15 ημερών
Σύμφωνα με το άρθρο 637 του ΚΠολΔ, αν ο ενοικιαστής σάς καθυστερεί τα ενοίκια από δυστροπία, δεν μπορείτε να του κάνετε αμέσως αίτηση απόδοσης. Ο νόμος σάς υποχρεώνει να ακολουθήσετε ένα συγκεκριμένο βήμα:
1ον Πρέπει πρώτα να του στείλετε έγγραφη όχληση με δικαστικό επιμελητή.
2ον Από την ημέρα που θα την παραλάβει, έχει 15 ημέρες περιθώριο να πληρώσει.
Αν πληρώσει μέσα σε αυτό το δεκαπενθήμερο και το αποδείξει εγγράφως, η έκδοση της διαταγής «παγώνει». Αν ωστόσο ο ενοικιαστής καθυστερεί συστηματικά, ο ιδιοκτήτης μπορεί να προχωρήσει τη διαδικασία κανονικά, ακόμα κι αν πήρε τα χρήματα στο 15ήμερο. Το καλό είναι πως αυτή την επίσημη προειδοποίηση χρειάζεται να τη στείλετε μόνο την πρώτη φορά.
3. Λήξη συμβολαίου: Η παγίδα του 3μήνου και το πρακτικό ρίσκο
Η διαδικασία της «έξωσης εξπρές» εφαρμόζεται πλέον και όταν λήγει το συμβόλαιο (αρκεί η έναρξη και η λήξη του να αποδεικνύονται εγγράφως). Εδώ όμως, το άρθρο 637 του ΚΠολΔ απαιτεί μια υποχρεωτική 3μηνη γραπτή προειδοποίηση πριν από την αίτηση:
1. Πριν λήξει το συμβόλαιο (Ορισμένου χρόνου): Ο ιδιοκτήτης πρέπει να στείλει εξώδικο στον ενοικιαστή τουλάχιστον 3 μήνες πριν από την ημερομηνία λήξης.
2. Αφού έχει λήξει το συμβόλαιο (Αορίστου χρόνου): Το εξώδικο πρέπει να επιδοθεί τουλάχιστον 3 μήνες πριν κατατεθεί η αίτηση για τη διαταγή.
Προσοχή όμως: Αν ο ενοικιαστής είναι απόλυτα συνεπής και υπάρχει βεβαιότητα ότι θα αποδώσει το ακίνητο ακριβώς την ημέρα που λήγει το συμβόλαιο, ο ιδιοκτήτης δεν χρειάζεται να προβεί σε καμία ενέργεια ή έξοδο για εξώδικα.
Ποιο είναι όμως το πρακτικό ρίσκο σε αυτή την περίπτωση; Αν ο ιδιοκτήτης επιλέξει να μην στείλει την προειδοποίηση τρεις μήνες πριν και ο ενοικιαστής τελικά αρνηθεί να αποχωρήσει, ο χρόνος λειτουργεί εις βάρος του εκμισθωτή. Θα αναγκαστεί τότε να στείλει το εξώδικο εκ των υστέρων και να περιμένει ένα νέο, αναγκαστικό τρίμηνο προτού αποκτήσει το δικαίωμα να ζητήσει τη διαταγή απόδοσης.
Δια ταύτα
Το τοπίο άλλαξε. Η διαδικασία γίνεται πιο γρήγορη αφού περνάει στα χέρια των δικηγόρων, αλλά οι προθεσμίες είναι πλέον αμείλικτες. Είτε είστε ιδιοκτήτης είτε ενοικιαστής, κρατήστε καλά σημειωμένες δύο προθεσμίες: 15 ημέρες για τα απλήρωτα ενοίκια και 3 μήνες για τα ορισμένου χρόνου συμβόλαια ή τα ληγμένα συμβόλαια. Οποιοδήποτε λάθος στον προγραμματισμό και στις ημερομηνίες μπορεί να στερήσει πολύτιμο χρόνο.
*Ο Κωνσταντίνος Τζίκας είναι Δικηγόρος Παρ'Αρείω Πάγω
Πιστοποιημένος Διαμεσολαβητής Υ.Δ.Δ.Α.Δ.
www.tzikas-lawfirm.gr
