*Της ΜΑΡΙΑΣ ΚΟΥΖΟΥΦΗ - ΑΠΟ ΤΗΝ ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ "ΤΥΠΟΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ"
Την πρόταση αξιοποίησης της περιοχής «Κεραμείων Αλλατίνη», έδωσε στη δημοσιότητα την περασμένη εβδομάδα η ανώνυμη εταιρεία ΣΤΑΝΤΑ Α.Ε, ιδιοκτήτρια του ακινήτου.
Η πρόταση της εταιρείας ιδιοκτησίας του γνωστού επιχειρηματία Σταύρου Ανδρεάδη προβλέπει την κατασκευή ενός κτιρίου-τοπόσημου ύψους 100 μέτρων με κατοικίες και γραφεία, τη διαμόρφωση υπερτοπικού πάρκου σχεδόν 70 στρεμμάτων καθώς και ενσωμάτωση – ανάδειξη και αποκατάσταση των διατηρητέων κτιρίων. Κάποια από αυτά θα αξιοποιηθούν για εγκαταστάσεις εστίασης και αναψυχής, ενώ το ενικαίο κτίριο θα εκχωρηθεί στο δήμο με στόχο τη δημιουργία πολιτιστικών εγκαταστάσεων. Αξιοσημείωτο είναι πως όλο το ακίνητο θα είναι ελεύθερο οχημάτων και θα δημιουργηθούν υπόγεια πάρκινγκ.
Από την εγκατάλειψη στην αξιοποίηση
Όπως αναφέρεται στη σχετική ανακοίνωση της εταιρείας, «μετά την καταστροφή των παλαιών εγκαταστάσεων των Κεραμείων Αλλατίνη στην προηγούμενη θέση τους, αρχίζουν στα τέλη της δεκαετίας του ‘30 να κατασκευάζονται οι νέες κτιριακές εγκαταστάσεις σε σχέδια του Ελβετού μηχανικού Αλβέρτου Αρτίν. Η διακοπή της λειτουργίας τους τα τελευταία 30 χρόνια και η εγκατάλειψη τους συνετέλεσαν στη δημιουργία ενός χώρου επικίνδυνου και υποβαθμισμένου για τις κατοικημένες περιοχές που τον περιβάλλουν. Παρά το ότι χαρακτηρίστηκαν το 2006 με απόφαση του Υπουργείου Πολιτισμού ως ‘’μνημείο’’, επειδή αποτελούν σημαντικό δείγμα Βιομηχανικής Αρχιτεκτονικής του 20ου αιώνα, δεν έγινε μέχρι σήμερα καμία προσπάθεια για την εξυγίανση και αναβάθμιση τους».
Μετά την αλλαγή του ιδιοκτήτη ξεκίνησαν οι προβλεπόμενες από τον Νόμο διαδικασίες αξιοποίησης του γηπέδου. Η ανώνυμη εταιρεία ΣΤΑΝΤΑ Α.Ε, ιδιοκτήτρια του ακινήτου, επέλεξε για την αξιοποίησή του ως πολεοδομικό εργαλείο το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΕΠΣ) του άρθρου 8 Ν. 4447/2016, για την έγκριση του οποίου θα ακολουθήσει η έκδοση Προεδρικού Διατάγματος.
Αποκατάσταση και ανάδειξη διατηρητέων κτιρίων
Ειδικότερα, με το προτεινόμενο πολεοδομικό εργαλείο το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΕΠΣ) και την υπό διαβούλευση Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) προτείνονται η ενσωμάτωση – ανάδειξη και αποκατάσταση των διατηρητέων κτιρίων, που βρίσκονται εντός του ακινήτου των ‘’Κεραμείων Αλλατίνη’’ το οποίο έχει συνολικό εμβαδόν 81,5 στρ., και αποτελεί τμήμα μιας ευρύτερης περιοχής στο νότιο και ανατολικό τμήμα του Δήμου Θεσσαλονίκης γνωστής ως «Νοτιοανατολική Πύλη Θεσσαλονίκης».
Προτείνεται η εκχώρηση ενός εκ των διατηρητέων κτιρίων στον Δήμο Θεσσαλονίκης με στόχο τη δημιουργία πολιτιστικών εγκαταστάσεων μητροπολιτικής κλίμακας για την πόλη της Θεσσαλονίκης.
Όπως ανέφερε μιλώντας στο «ΤyposThes» ο μελετητής της πρότασης, αρχιτέκτονας πολεοδόμος κ. Δημήτρης Δούμας, όλα τα υπάρχοντα κτίρια είναι χαρακτηρισμένα ως διατηρητέα, όμως μόνο το ένα έχει και δεσμευτική χρήση ως κτίριο πολιτισμού.
Έτσι, το κτίριο με τον μεγάλο, ενιαίο κτιριακό όγκο, παραπέμπει σε ένα κτίριο κοινωφελούς και όχι ιδιωτικού χαρακτήρα και γι αυτό επιλέγεται να εκχωρηθεί στον κεντρικό δήμο για πολιτιστική χρήση. Όπως λέει ο κ. Δούμας, θα ήταν μια πολύ ενδιαφέρουσα πρόταση το ενδεχόμενο να διερευνηθεί από την πλευρά του δήμου και να υπάρξει ανάλογη χρηματοδότηση ώστε να μετεξελιχθεί σε ένα μουσείο πόλης «και μακάρι να υλοποιηθεί».
Τα υπόλοιπα περίπου έξι κτίρια τα οποία είναι χαρακτηρισμένα διατηρητέα αλλά δεν έχουν κάποια δέσμευση χρήση παρά μόνο δέσμευση διατήρησης του κελύφους, θα έχουν χρήση κτιρίων συνοδείας. Δηλαδή αναψυχής, εστίασης, ενδεχομένως γραφειακών χώρων κλπ. Δεν θα είναι πάντως ξενοδοχεία.
Δημιουργία κτιρίου ύψους 100 μέτρων
Επίσης, προτείνεται συγκέντρωση όλης της επιτρεπόμενης νέας δόμησης σε ένα σύγχρονο και ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής αξίας ψηλό κτίριο ύψους 100 μέτρων. Θα πρόκειται για το υψηλότερο κτίριο της πόλης, αφού μέχρι τώρα δεν υπάρχει κτίριο που να ξεπερνά τους 12 ορόφους. Εκτιμάται ότι θα είναι διπλάσιο και παραπάνω.
Αν και είναι ακόμη νωρίς για να μιλήσει κανείς για λεπτομέρειες, σύμφωνα με το σχεδιασμό θα πρόκειται για ένα κτίριο μικτής χρήσης, θα έχει δηλαδή και κατοικίες αλλά και γραφειακούς χώρους και πιθανόν και συνεδριακό χώρο. Δεν υπάρχει ακόμη σχετική μελέτη αλλά σίγουρα θα είναι ένα κτίριο που θα έχει μια αρχιτεκτονική που «θα έχει υψηλό πρόσημο φιλοδοξώντας να είναι τοπόσημο. Όχι λόγω του ύψους αλλά και της αρχιτεκτονικής πρότασης», τονίζει ο κ. Δούμας.
Τα δεδομένα αυτά θα προκύψουν σε μετέπειτα φάση όταν γίνουν οι μελέτες των κτιριακών εγκαταστάσεων καθώς σε αυτή τη φάση στόχος είναι η έκδοση Προεδρικού Διατάγματος.
Αστικό πάρκο και ακίνητο car free
Όπως λέει ο κ. Δούμας η νέα δόμηση θα αφορά μόνο το πολυόροφο κτίριο. «Αυτή είναι η προσέγγιση της πρότασης. Αντί να γεμίσει ο χώρος τετραόροφα κτίρια στην περίμετρο γύρω από το διατηρητέο, όπως υπάρχουν στη γύρω περιοχή, να συγκεντρωθεί όλη η δόμηση σε ένα κτίριο και να μείνει ένας ελεύθερος χώρος περίπου 65-70 στρεμμάτων».
Ειδικότερα προβλέπεται η δημιουργία ενός υπερτοπικής εμβέλειας αστικού πάρκου αναψυχής στο σύνολο της υπόλοιπης έκτασης του ακινήτου, που μεταξύ άλλων θα αναδεικνύει πλήρως το διατηρητέο μνημείο.
Η πρόταση είναι το ακίνητο όλο να είναι ελεύθερο οχημάτων (car free). Έτσι, προβλέπεται απομάκρυνση κάθε αυτοκινήτου από την όλη έκταση με την υπογειοποίηση του συνόλου των απαιτούμενων θέσεων στάθμευσης. Δεν θα υπάρχει κίνηση αυτοκινήτων παρά μόνο για εξυπηρέτηση των εγκαταστάσεων.
Με την υπό διαβούλευση ΣΜΠΕ εξετάζονται σενάρια πολεοδομικής αξιοποίησης του ακινήτου, και επιλέγεται αυτό που προσδίδει χαρακτηριστικά μητροπολιτικότητας σε αυτό. Με το προτεινόμενο σενάριο, όπως προαναφέρθηκε, σχεδιάζεται ένας ενιαία διαμορφωμένος κοινόχρηστος χώρος, μεγέθους περίπου 70 στρ., και δημιουργείται ένα ψηλό κτίριο 100 μ., που διαλέγεται με τα διατηρητέα κτίρια βιομηχανικής αρχιτεκτονικής του μεσοπολέμου, δημιουργώντας ένα τοπόσημο από κοινού με αυτά.
Το χρονοδιάγραμμα του έργου θα οριστεί μετά την έγκριση του Προεδρικού Διατάγματος για το οποίο η φιλοδοξία είναι να έχει εκδοθεί μέχρι το τέλος του 2023, σύμφωνα με τον κ. Δούμα.
Οι γενικές αρχές σχεδιασμού
Στις γενικές αρχές σχεδιασμού σύμφωνα με το προτεινόμενο σενάριο περιλαμβάνονται:
Οργάνωση της Περιοχής Επέμβασης σε ένα ενιαίο Οικοδομικό Τετράγωνο με διαχωρισμό των επιτρεπόμενων χρήσεων γης.
Μέγιστη Επιτρεπόμενη Δόμηση 32.000 τ.μ. πλέον της δόμησης των υφιστάμενων διατηρητέων κτισμάτων, σε εφαρμογή μέσου συντελεστή δόμησης 0,8 στο σύνολο της ενότητας.
Μέγιστό Ποσοστό Κάλυψης 25% συμπεριλαμβανομένης της κάλυψης των υφιστάμενων διατηρητέων κτισμάτων
Μέγιστο Επιτρεπόμενο ύψος Κτιρίων 100 μ.
Οι χώροι στάθμευσης θα είναι υποχρεωτικά υπόγειοι.
Προβλέπονται σε σχέση με το μνημείο ελάχιστες αποστάσεις & απαγορεύσεις για την υλοποίηση της νέας δόμησης
Το ενιαίο οικοδομικό τετράγωνο προτείνεται να οργανωθεί σε δύο ενότητες ως εξής:
Ενότητα 1
Αφορά τα τμήματα του ακινήτου που θα αποδοθούν ως εισφορά γης για τη διαπλάτυνση των υφιστάμενων οδών και για τη δημιουργία νέου σημαντικού μεγέθους κοινόχρηστου χώρου.
Επιτρεπόμενες χρήσεις γης:
Κοινόχρηστος Χώρου Πρασίνου
Όροι και Περιορισμοί Δόμησης
Επιτρέπονται οι υπόγειοι χώροι στάθμευσης
Ενότητα 2
Αφορά το τμήμα του ακινήτου που θα αναπτυχθεί ο υπερτοπικός πόλος μητροπολιτικού χαρακτήρα αστικών κεντρικών λειτουργιών και πολιτισμού και περιλαμβάνει το σύνολο των διατηρητέων κτισμάτων.
Επιτρεπόμενες χρήσεις γης:
-Κεντρικές Λειτουργίες Πόλης (μεταξύ άλλων κατοικία, πολιτιστικές χρήσεις, διοίκηση, χώροι συνάθροισης κοινού, εμπορικές χρήσεις, γραφεία και άλλα)
Στόχος του προτεινόμενου Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου, με την δημιουργία ψηλού κτηρίου σε συνδυασμό με το μικρό ποσοστό κάλυψης του, είναι να συμβάλει στην αύξηση του ελεύθερου χώρου και πρασίνου και τη βελτίωση του φωτισμού και ηλιασμού, καθώς και στην ενσωμάτωση, ανάδειξη και ένταξη των διατηρητέων κτισμάτων στον ευρύτερο αστικό ιστό.
Ενδεικτική αρχιτεκτονική απεικόνιση του ακινήτου, όπου αποτυπώνεται το ενιαίο του ελεύθερου κοινόχρηστου χώρου και η σχέση των νέων και διατηρητέων κτισμάτων εντός αυτού
