Της ΜΑΡΙΑΣ ΚΟΥΖΟΥΦΗ | ΑΠΟ ΤΗΝ ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ "ΤΥΠΟΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ"
Έντονη κινητικότητα και ενδιαφέρον για γραφειακούς αλλά και για μεγάλους αποθηκευτικούς χώρους (logistics), καταγράφεται στη Θεσσαλονίκη από εγχώριους αλλά και διεθνείς «παίκτες», ωστόσο το διαθέσιμο προϊόν αυτήν την στιγμή δεν είναι αντίστοιχο της ζήτησης, όπως επισημαίνουν παράγοντες της αγοράς ακινήτων.
Οι επενδύσεις εταιριών – κολοσσών που έγιναν στην πόλη το τελευταίο διάστημα δημιούργησαν ένα κύμα ζήτησης το οποίο όμως βρίσκει την πόλη «ανοχύρωτη» καθώς στη διάρκεια της περασμένης δεκαετίας δεν έγινε καμία ανάπτυξη γραφειακών χώρων και έτσι το δυναμικό που υπάρχει αυτήν την στιγμή υπολείπεται των απαιτήσεων των ενδιαφερομένων.
Όπως εξηγεί μιλώντας στο «ΤyposThes» ο κ. Δημήτρης Τζιβράς, μεσίτης και Γενικός Διευθυντής του γραφείου Θεσσαλονίκης της CBRE Atria, κατά το διάστημα 2011-2020 λόγω της κατάστασης που βιώναμε ως χώρα, δεν έγινε καμία ανάπτυξη νέων γραφειακών χώρων και αυτό είχε ως αποτέλεσμα μετά το επενδυτικό ενδιαφέρον που υπήρξε για τη Θεσσαλονίκη από μεγάλες εταιρείες του εξωτερικού κυρίως με την επένδυση της Pfizer αλλά και άλλων σοβαρών εταιριών που επένδυσαν στην πόλη, να βρεθεί η πόλη με πολύ λίγους σύγχρονους γραφειακούς χώρους.
Η υπάρχουσα κατάσταση και οι επενδύσεις στα "σκαριά"
Αυτήν την στιγμή έχει ανακοινωθεί ότι η Dimand προχωρά στην ανάπτυξη νέων γραφείων στη δυτική είσοδο της πόλης, στην 26ης Οκτωβρίου. Πρόκειται για το πρότζεκτ HUB 26, ένα συγκρότημα γραφείων το οποίο θα εφάπτεται στο πρώην Ζυθοποιείο Φιξ και θα αποτελείται από τέσσερα μπλοκ με δύο επίπεδα κοινόχρηστων υπόγειων χώρων στάθμευσης και βοηθητικών χώρων. Θα είναι όπως έχει ανακοινωθεί το πρώτο αειφόρο επιχειρηματικό πάρκο της Θεσσαλονίκης.
Κινητικότητα παρατηρείται και στην ανατολική Θεσσαλονίκη όπου κτίρια που στις αρχές της περασμένης δεκαετίας είχαν πολύ περιορισμένο ποσοστό κάλυψης, πλέον είναι όλα σχεδόν γεμάτα με χρήστες είτε τοπικής, είτε εθνικής, είτε διεθνούς εμβέλειας, όπως λέει ο κ. Τζιβράς.
Πρόσφατα εξάλλου ανακοινώθηκε από την LAMDA DEVELOPMENT S.A. η εξαγορά εταιρείας από κοινού με την ORILINA PROPERTIES ΑΕΕΑΠ για την ανάπτυξη οικοπέδου δίπλα στο εμπορικό κέντρο Mediterranean Cosmos, με την αγορά να αναμένει τις αποφάσεις για τον τρόπο αξιοποίησης της έκτασης αυτής.
Στα ανατολικά υπάρχει επίσης η Τεχνόπολη, αλλά και το πρότζεκτ δημιουργίας του ThessIntec. Το Διεθνές Τεχνολογικό Πάρκο 4ης γενιάς θα ξεκινήσει να κατασκευάζεται σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα την προσεχή άνοιξη στο δήμο Θερμαϊκού και κατά τα σχεδιαζόμενα, θα απαιτηθούν δυο χρόνια για την ολοκλήρωσή του.
Τι ζητούν οι ενδιαφερόμενοι
Μετά την επένδυση της Pfizer στη Θεσσαλονίκη, έχουν έρθει και άλλες εταιρίες που αναζητούν γραφειακούς χώρους. Για παράδειγμα «για τα καλά» έχουν κάνει την εμφάνισή τους εταιρείες από το χώρο του Business Process Outsourcing τα λεγόμενα «call centers», με κορυφαία στο χώρο την Teleperformance η οποία λειτουργεί σε χώρους τόσο ανατολικά όσο και δυτικά στη Θεσσαλονίκη. Την εταιρεία αυτή ακολουθούν και άλλες μικρότερες , είτε αμερικάνικες είτε ευρωπαϊκές και αναμένεται να υπάρξει μια έντονη κινητικότητα σε καθώς σύμφωνα με τον κ. Τζιβρά, οι εταιρείες αυτές αναζητούν χώρους από 600-800 μέτρα μέχρι και 2000-2.500 μέτρα. Για να ικανοποιηθούν αυτές οι ζητήσεις θα πρέπει να δημιουργηθούν τα κατάλληλα πρότζεκτς, καθώς στις περισσότερες περιπτώσεις οι εταιρείας ζητούν έτοιμους χώρους, στους οποίους δε θα χρειαστεί να κάνουν σοβαρές παρεμβάσεις.
Η κίνηση των Ισραηλινών στην αγορά κατοικίας
Pfizer, Cisco, Deloitte, Accenture και άλλες επενδύσεις μεγάλων εταιρειών έβαλαν στο επενδυτικό «κάδρο» τη Θεσσαλονίκη και αλλάζουν τα δεδομένα στην αγορά. Δημιουργούνται οι προϋποθέσεις για να πολλές νέες θέσεις εργασίας που σημαίνει καλύτερη απορρόφηση των αποφοίτων των πανεπιστημίων και παραμονή τους στην πόλη για εργασία. Αυτό θα έχει επίπτωση και σε άλλες κατηγορίες ακινήτων, όπως είναι οι κατοικίες.
Η εκτίμηση της αγοράς είναι ότι η παρατηρούμενη κινητικότητα στα γραφεία που θα φέρει νέο κόσμο στη Θεσσαλονίκη, θα δημιουργήσει αμέσως και οικιστικές ανάγκες, θα γεννήσει και ανάγκες καλών και ποιοτικών χώρων, οδηγώντας προς τα επάνω και τα ενοίκια.
Αυτό το πράγμα σύμφωνα με τον κ. Τζιβρά δείχνει ότι δεν θα είναι πυροτέχνημα, φαίνεται ότι θα συνεχιστεί αν δεν συμβεί κάτι στο γενικότερο περιβάλλον το οποίο να προβληματίσει τους ξένους επενδυτές. Ενδεχομένως κάποιοι να αναστείλουν τις δραστηριότητες για κάποιο διάστημα για να δουν πως θα πάνε τα πράγματα όχι μόνο στην Ελλάδα αλλά γενικότερα.
Οι Ισραηλινοί πάντως δείχνουν πολύ μεγάλη κινητικότητα σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων και κυρίως στην κατοικία.
Ήδη, όπως επισημαίνει ο κ. Τζιβράς, οι Ισραηλινοί έχουν «μπει» και κινούνται σε περιοχές όπου λίγα μόλις χρόνια πριν οι αξίες ήταν πολύ χαμηλότερες και πλέον έχουν κινηθεί ανοδικά, όπως στην περιοχή κάτω από την Εγνατία στο κομμάτι της Βαλαωρίτου, της Συγγρού αλλά και στο τμήμα πάνω από την Εγνατία, στην Πτολεμαίων, στη Συγγρού, στην Αντιγονιδών κλπ ενώ κινούνται πλέον και προς την πλατεία Δημοκρατίας και την περιοχή του Σταθμού.
Σύμφωνα με τον ίδιο, οι Ισραηλινοί έχουν εντοπίσει ότι η Θεσσαλονίκη είναι γι' αυτούς μια φτηνή αγορά γιατί στη δική τους χώρα τα πράγματα έχουν ξεφύγει από πλευράς τιμών.
Προχωρούν είτε σε μεμονωμένες αγορές διαμερισμάτων είτε σε αγορές μεγαλύτερων χώρων τους οποίους διαμορφώνουν κατόπιν σε διαμερίσματα.
Ενδεικτικό σε ότι αφορά την εξέλιξη των τιμών είναι ότι υπάρχουν περιπτώσεις που εκεί που είχε πουληθεί κάτι στις παραπάνω περιοχές 500-600 ευρώ το μέτρο προ 3-4 χρόνων, το ίδιο τώρα μπορεί να έχει ανέβει 900 ευρώ το μέτρο και πλέον.
Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα ισραηλινής επένδυσης στην πόλη είναι η αγορά και μετατροπή του πρώην ξενοδοχείου «Νεφέλη» στο Πανόραμα σε πολυτελείς κατοικίες.
Την ίδια ώρα, λίγο πιο ήρεμα φαίνεται πως είναι τα πράγματα σε σχέση με τις ανακαινίσεις παλιών διαμερισμάτων συγκριτικά με το α΄εξάμηνο.
Κινητικότητα για Logistics αλλά δεν υπάρχει κατάλληλο προϊόν
Μεγάλη έλλειψη καλών χώρων παρατηρείται και στο χώρο Logistics. «Οι καλές αποθήκες είναι μετρημένες στα δάκτυλα του ενός χεριού», όπως επισημαίνει χαρακτηριστικά ο κ. Τζιβράς.
Μπορεί να υπάρχει στοκ αλλά δεν είναι ποιοτικό πλην ελαχίστων περιπτώσεων, καθώς αρκετοί από τους υπάρχοντες χώρους είναι σε κακή κατάσταση, βανδαλισμένοι κλπ. Το ενδιαφέρον πάντως υπάρχει και από ξένες εταιρείες που βλέπουν ότι η πόλη έχει δυναμική εξαιτίας της στρατηγικής της θέσης.
Ακόμα και μεγάλοι επενδυτές και funds κοιτούν με ενδιαφέρον την αγορά των logistics της Θεσσαλονίκης,, επισημαίνει, ο κ. Τζιβράς.
Όπως λέει, τόσο οι developers χώρων logistics όσο και οι χρήστες, δηλαδή μεγάλες εταιρίες που θα νοικιάσουν τους χώρους, επιλέγουν τη Θεσσαλονίκη καθώς διαθέτει λιμάνι, καλή οδική σύνδεση προς το Βορρά, αλλά και την ανατολή και τη δύση, όπως και σιδηροδρομική σύνδεση με δυνατότητες να καλύψουν όλη την περιοχή της ΝΑ Ευρώπης. Επιπλέον, οι περισσότερες εταιρίες θέλουν να είναι κοντά στην πόλη και από αυτήν την άποψη ευνοεί η τοποθεσία της Σίνδου, η οποία είναι αυτήν την στιγμή και η μόνη οργανωμένη περιοχή και έχει τις υποδομές για να δημιουργήσει καλά logistics πάρκα.
Και η περιοχή δίπλα στη Σίνδο έχει δυνατότητα για ανάπτυξη χώρων logistics, ενώ και το Καλοχώρι έχει ενδιαφέρον και ζήτηση, εξαιτίας της καλής του θέσης, άλλα δεν διαθέτει ακόμη τις απαραίτητες υποδομές. Σημειώνεται ότι στην περιοχή κοντά στη Σίνδο, η Dimand, απέκτησε, μέσω θυγατρικής της γηπεδικές εκτάσεις συνολικής επιφάνειας 355,6 στρεμμάτων, πρώην ιδιοκτησίας της εταιρείας «ΒΑΛΚΑΝ ΑΚΙΝΗΤΑ Α.Ε.», με σκοπό τη δημιουργία του μεγαλύτερου κέντρου logistics στη Βόρεια Ελλάδα, όπως ανακοίνωσε. Γενικά γίνονται κινήσεις από ιδιωτικές εταιρείες.
Και η ΟΛΘ είχε κάνει μια προσπάθεια δημοσιεύοντας το 2021 πρόσκληση εκδήλωσης ενδιαφέροντος για τις αποθηκευτικές εγκαταστάσεις της στο λιμάνι, η οποία αφορούσε υφιστάμενες αλλά και νέες που σκοπεύει να δημιουργήσει.
Ορισμένοι σοβαροί παίκτες έχουν τοποθετηθεί με αγορά γης μέσα στη ΒΙΠΕ και έχουν τη δυνατότητα να κατασκευάσουν χώρους για κάποιον χρήστη.
Σε ότι αφορά τις τιμές, μέχρι το 2018 οι τιμές μίσθωσης ανά τ.μ. το μήνα στην αγορά logistics ήταν σε ιδιαίτερα χαμηλά επίπεδα. Στις καλές εποχές, προ κρίσης, το 2000-2009 για καλές αποθήκες, η βάση κινούταν γύρω στα 3 ευρώ το μέτρο. Με την κρίση, καλοί χώροι νοικιάστηκαν και κάτω από 2 ευρώ το μέτρο, ενώ τώρα η αγορά τείνει προς το 3.5 ευρώ και πάνω, λόγω ζήτησης και έλλειψης καλού προϊόντος, πλην μεμονωμένων περιπτώσεων.
Ανατολικά οι περιοχές που κινούνται είναι η Θέρμη και η Ραιδεστός, όπου υπάρχουν εκτάσεις και θα μπορούσαν να κτιστούν κάποια κέντρα logistics. Μπορεί οι περιοχές αυτές να γειτνιάζουν με το αεροδρόμιο «Μακεδονία», ωστόσο το ενδιαφέρον των χρηστών στρέφεται κυρίως προς τη δυτική πλευρά της πόλης, γιατί εκεί υπάρχουν κοντά οι οδικοί κόμβοι, το λιμάνι και ο σιδηρόδρομος.
*Φωτορεαλιστικό από το πρότζεκτ hub26 που ετοιμάζει η Dimand στα δυτικά