Της ΜΑΡΙΑΣ ΚΟΥΖΟΥΦΗ | ΑΠΟ ΤΗΝ ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ ΤΥΠΟΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ
Το Μετρό εκτός από τις μετακινήσεις μας θα αλλάξει και το τοπίο στην αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης, κυρίως για καταστήματα που βρίσκονται πλησίον στάσεων αλλά και για διαμερίσματα και επαγγελματικές στέγες.
Ήδη και μόνο με την προσδοκία της έναρξης λειτουργίας του, εδώ και δυο χρόνια περίπου, γίνονται συμβόλαια με κάποιες προσυμφωνίες που προβλέπουν αυξήσεις στα ενοίκια καταστημάτων της τάξεως του 50% ή και παραπάνω εντός της πρώτης διετίας από την στιγμή που το μετρό θα μπει στις ράγες. Όπως επισημαίνεται από την πλευρά των μεσιτών οι συμφωνίες αυτές, που έχουν γίνει επί χάρτου, αφορούν σε νέα μισθωτήρια και γίνονται δεκτές από τους νέους μισθωτές. Την ανιούσα αναμένεται να πάρουν και οι τιμές αγοραπωλησίας για διαμερίσματα ή χώρους που ενοικιάζονται ως επαγγελματική στέγη τόσο στο κέντρο όσο και προς τα ανατολικά, αν και στα διαμερίσματα οι αυξήσεις αναμένεται να είναι στο μισό σε σύγκριση με αυτές των καταστημάτων.
«Εδώ και περίπου δυο χρόνια δειλά δειλά έχουν γίνει συμβόλαια με κάποιες προσυμφωνίες», όπως λέει χαρακτηριστικά μιλώντας στο «ΤyposThes» ο μεσίτης και πιστοποιημένος εκτιμητής κ. Θεοχάρης Τσόχας και μάλιστα τον τελευταίο χρόνο γίνονται και πιο πολλές.
Τι συμβαίνει στην πράξη; Για παράδειγμα ένα συμβόλαιο για κατάστημα με ενοίκιο 1000 ευρώ συνήθως μέχρι τώρα προέβλεπε μετά τα 2 χρόνια μια αύξηση περίπου 3% ή όσο είναι ο πληθωρισμός. Ωστόσο, οι νέες προσυμφωνίες προβλέπουν ότι αν ανοίξει το μετρό, τον πρώτο χρόνο λειτουργίας του θα υπάρξει μια αύξηση της τάξης του 25% εφάπαξ και στον δεύτερο ένα επιπλέον 25%. Δηλαδή μια τιμή μίνιμουμ 50% από αυτήν που έχει τώρα.
Αυτό φαίνεται ότι θα επηρεάσει καταστήματα που βρίσκονται πλησίον στάσεων του μετρό επί της Εγνατίας, μιας οδού που έχει ταλαιπωρηθεί ιδιαιτέρως τα τελευταία χρόνια εξαιτίας των έργων του μετρό και των λαμαρίνων που για καιρό «έκλειναν» τα καταστήματα. Με την ολοκλήρωση όμως των έργων του μετρό και σύμφωνα με το σχεδιασμό, οι περιοχές γύρω από τις στάσεις θα αναπλαστούν ενώ οι στάσεις Αγιας Σοφίας και Βενιζέλου θα αποτελέσουν πόλο έλξης από μόνες τους, εξαιτίας των σημαντικών αρχαιολογικών ευρημάτων που θα εκτεθούν σε αυτές. Όταν βγαίνει ο κόσμος από τις στάσεις του μετρό θα περνάει μπροστά από τα καταστήματα που βρίσκονται τόσο πάνω όσο και κάτω από την Εγνατία στο ύψος της Αγίας Σοφίας. «Σε τέτοια σημεία περιμένουμε μια αύξηση της τάξης του 50% συγκριτικά με τις σημερινές τιμές», λέει ο κ. Τσόχας.
«Με την έναρξη του Μετρό θα επηρεαστεί όλη η περιοχή και καταστήματα που είναι σε διπλανά στενά, αλλά η μεγάλη αλλαγή θα γίνει στα σημεία γύρω από τις στάσεις, καθώς από εκεί θα εισέρχεται και θα εξέρχεται ο κόσμος και θα ακολουθεί κατόπιν τον εμπορικό ιστό που θα είναι δίπλα», επισημαίνει.
Ειδικά στην Αγίας Σοφίας, αναμένεται να πάρει ζωή όλος ο δρόμος και ειδικά το αριστερό κομμάτι κάτω από την Εγνατία. Ωστόσο κάποιοι πολίτες θα βγαίνουν στο επάνω πεζοδρόμιο της Εγνατίας και έτσι και εκείνο το κομμάτι αναμένεται να πάρει μια διαφορετική ζωή και προβλέπεται να υπάρχουν και εκεί αυξήσεις.
Όπως εξηγεί ο κ. Τσόχας, οι σταδιακές αυξήσεις προβλέπονται στο ίδιο συμβόλαιο και όχι σε κάποιο ξεχωριστό και μέχρι στιγμής γίνονται δεκτές από τους νέους μισθωτές.
«Τα μισθωτήρια που γίνονται τώρα και επειδή οι προσδοκίες ότι σύντομα θα έχουμε μετρό είναι μεγάλες και το μετρό είναι πολύ κοντά πια, έχουν μια αύξηση. Θεωρώ ότι οι αυξήσεις θα πάνε από 30-70%», αναφέρει.
Αυτήν την στιγμή στην επάνω πλευρά της Εγνατίας υπάρχουν ακόμη ξενοίκιαστα μαγαζιά από καιρό τα οποία παραμένουν ξενοίκιαστα, με τη ζήτηση να είναι πολύ χαμηλή αυτήν την στιγμή, ενώ σε κάποια σημεία έχει γεμίσει με μαγαζάκια διαφόρων χρήσεων.
Ωστόσο, σύμφωνα με τον κ. Τσόχα, αν η εμπορικότητα του δρόμου «ανέβει» μετά το τέλος των έργων, τότε τα μαγαζιά από μόνα τους και ωθούμενα από την ίδια την αγορά θα πάρουν τη χρήση που μπορεί να αποδώσει καλύτερα για το μισθωτή και για τον ιδιοκτήτη.
Σε όλη αυτή την πολυετή πορεία κατασκευής του μετρό, όσοι ιδιοκτήτες άντεχαν είχαν κρατήσει τα μαγαζιά τους σε αυτές τις περιοχές αν και πολλοί τα άφησαν. Πολλά πάλι έμειναν κλειστά γιατί οι ιδιοκτήτες δεν κατέβαζαν το ενοίκιο. Όχι μόνο στην Εγνατία αλλά και σε άλλα σημεία.
Εκτιμάται πως όπου γίνουν σταθμοί του Μετρό θα αυξηθούν τα μαγαζιά που είναι «ευρείας κατανάλωσης», από εστίαση, καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος, ψιλικατζίδικα, μαγαζιά με κινητά κλπ
Προσυμφωνίες στη βάση προσδοκιών
Οι προσυμφωνίες αυτές γίνονται στη βάση μιας προσδοκίας, ότι με την έναρξη λειτουργίας του μετρό θα αυξηθεί η κίνηση στα συγκεκριμένα σημεία και άρα οι τζίροι των καταστημάτων. Ωστόσο όλα αυτά είναι ακόμη σε επίπεδο προσδοκίας και μένει να αποδειχθούν και στην πράξη.
«Θεωρώ ότι οι προσδοκίες που υπάρχουν και αποτυπώνονται πολλές φορές στις συμφωνίες, θα αποτυπωθούν πιο σωστά μετά την έναρξη του μετρό. Γιατί όταν προσδοκούμε κάτι μπορεί να το έχουμε στο μυαλό μας και λίγο πιο υπερβολικό από ότι είναι στην πραγματικότητα», όπως λέει και ο κ. Τσόχας.
Όπως λένε οι μεσίτες, η συμφωνία στο συμφωνητικό είναι μια ελεύθερη συμφωνία. Αν θεωρείται υπερβολική βεβαίως ο μισθωτής μπορεί να πάει στα δικαστήρια και να προσπαθήσει να την προσβάλει. Ωστόσο αναφέρουν ότι αν στο ίδιο συμβόλαιο προβλέπεται μια αύξηση που μπορεί να είναι πέρα από τα ισχύοντα στην αγορά, δεν υπάρχει πρόβλημα από τον νόμο και είναι μια συμφωνία που μπορεί να τηρηθεί από τα δυο μέρη. Αν όμως κάποιο μέρος δεν τηρήσει τη συμφωνία ενώ είναι γραμμένη σε ένα ιδιωτικό συμφωνητικό υπάρχουν τα δικαστήρια, όπως τονίζουν.
Τι γίνεται όμως με τους υπάρχοντες, παλιούς επαγγελματίες που με την έλευση του Μετρό θα βρεθούν απέναντι από τους ιδιοκτήτες χωρίς συμβόλαια;
Αυτοί, κατά την εκτίμηση του κ. Τσόχα, θα κληθούν είτε να προσαρμοστούν στις νέες τιμές είτε οι ιδιοκτήτες θα θελήσουν να τους βγάλουν.
Αν και δεν είναι βέβαιο ότι η αυξημένη κίνηση γύρω από το μετρό θα αποτυπωθεί και στους τζίρους των καταστημάτων ώστε να μπορούν να ανταπεξέρχονται στις απαιτήσεις των αυξημένων ενοικίων, το σίγουρο είναι ότι οι συμφωνίες που γίνονται προβλέπουν τέτοιες αυξήσεις οι οποίες γίνονται αποδεκτές από τους νέους μισθωτές που προσδοκούν να ανοίξουν επιχείρηση στα συγκεκριμένα σημεία.
Από εκεί και πέρα είναι θέμα διαπραγμάτευσης πόσο αυτήν την εφάπαξ αύξηση θα τη δεχθούν οι μισθωτές.
«Όπου γίνεται μετρό αλλάζουν οι τιμές»
«Είναι ξεκάθαρο ότι το Μετρό, ως έργο υποδομής, είναι η πιο σημαντική αλλαγή για τις τιμές των ακινήτων. Αν φτιάξεις μετρό οι τιμές ακινήτων αλλάζουν δραματικά και αυτό ισχύει σε όλο τον κόσμο διαχρονικά. Όπου γίνεται μετρό αλλάζουν οι τιμές», τονίζει ο κ. Τσόχας.
Κατά συνέπεια αυτό συμπαρασύρει και τις τιμές στις αγοραπωλησίες και των διαμερισμάτων και γραφειακών χώρων.
Η εκτίμηση είναι ότι και αυτά θα έχουν μια αύξηση τουλάχιστον στο μισό από ότι τα καταστήματα. Για παράδειγμα αν ένα κατάστημα γωνία Εγνατία με Αγίας Σοφίας πάρει 50% αύξηση με το μετρό, το διαμέρισμα από πάνω θα πάρει 25-30%. «Δεν περιμένουμε να αυξηθούν το ίδιο. Το σίγουρο είναι ότι τα ακίνητα που βρίσκονται εκτός του κέντρου και είναι δίπλα στις στάσεις μετρό θα πάρουν υπεραξία και στη μίσθωση και στην πώληση. Γιατί θα μπορεί κάποιος να μένει στο Ιπποκράτειο και σε 5 λεπτά να είναι στο κέντρο», λέει ο κ. Τσόχας.
Η εγγύτητα ενός διαμερίσματος σε στάση μετρό είναι κάτι που «διαφημίζουν» οι ιδιοκτήτες στις αγγελίες των ακινήτων.
Ήδη τα ακίνητα που είναι δίπλα σε στάση Μετρό έχουν μια αυξητική τάση της τάξης του 10-15% συγκριτικά με κάποιο άλλο διαμέρισμα σε ότι αφορά τις πωλήσεις. Για τα ενοίκια δεν μπορεί κανείς να πει από τώρα σε τι επίπεδα θα διαμορφωθούν.
Πάντως, σύμφωνα με τον κ. Τσόχα, οι τιμές για ακίνητα ανατολικά που βρίσκονται πλησίον στάσεων του μετρό έχουν αυξηθεί και τα αγοράζουν πιο εύκολα οι ιδιοκτήτες με τη λογική ότι θα είναι ευκολότερη η πρόσβαση προς και από το κέντρο.
Το μετρό θα αλλάξει σίγουρα το τοπίο στην αγορά ακινήτων ειδικά στα σπίτια που είναι εκτός κέντρου με δεδομένο ότι στο κέντρο της Θεσσαλονίκης η διαμορφωθείσα προσφορά και ζήτηση κρατάει ήδη τις τιμές σε υψηλό επίπεδο.
Ο κ. Τσόχας εκτιμά ότι ειδικά στα επαγγελματικά ακίνητα που βρίσκονται κοντά σε στάση μετρό, οι τιμές θα αλλάξουν. Κάποιος που έχει ιατρείο σε πολυκατοικία απέναντι από σταθμό μετρό, για παράδειγμα επί της Εγνατίας κοντά στη στάση Αγίας Σοφίας, φυσιολογικά θα πάρει ενοίκιο παραπάνω και θα το πουλήσει παραπάνω σαν επαγγελματική στέγη γιατί ο ασθενής από Καλαμαριά θα μπορεί με μεγάλη ευκολία να μπει στο μετρό και να κατέβει στο ιατρείο ή το ινστιτούτο κλπ., όπως εξηγεί.
