Του Δημήτρη Κετικίδη | Από την έντυπη έκδοση «Τύπος Θεσσαλονίκης»
Πόλο έλξης για ξένους επενδυτές αποτελεί η Θεσσαλονίκη, καθώς ολοένα και περισσότεροι αγοραστές, επενδύουν στα ακίνητα της πόλης, αξιοποιώντας τις ευκαιρίες που τους προσφέρει η αγορά.
Ο «Τύπος Θεσσαλονίκης» επικοινώνησε με τον οικονομολόγο – σύμβουλο ακινήτων κ. Γιάννη Μπιτσίμη ο οποίος ανέφερε μεταξύ άλλων ότι «μετά το άνοιγμα της διοίκησης Μπουτάρη υπήρξε μια αθρόα εισροή Ισραηλινών επενδυτών οι οποίοι πέρα από τους συναισθηματικούς δεσμούς με την πόλη, εμφάνισαν και έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον».
Αρχικά ο κ. Μπιτσίμης αναφέρθηκε στο από ποιες χώρες βλέπει μεγαλύτερο ενδιαφέρον λέγοντας:
«Όσον αφορά τα μπλοκ των επενδυτών θα τα χώριζα σε Βαλκάνιους δηλαδή κυρίως Σέρβους Βούλγαρους και Ρουμάνους, σε Τούρκους οι οποίοι είναι μια κατηγορία μόνοι τους και δραστηριοποιούνται για προσωπικούς λόγους πλέον μετά τα πολιτικά γεγονότα στη γειτονική χώρα, οι Ισραηλινοί επενδυτές οι οποίοι είναι η συντριπτική πλειοψηφία και σε νούμερα και σε αξία πράξεων και μετά είναι οι Έλληνες επενδυτές. Κατά μικρότερο ρόλο οι Κύπριοι και οι Ασιάτες.
Όσον αφορά τους Τούρκους επενδυτές, έπαιξε μεγάλο ρόλο η golden visa ειδικά στην αρχή όταν είχε που χαμηλό κόστος απόκτησης. Πολλοί Τούρκοι επενδυτές και λόγω των διώξεων οι οποίες υπάρχουν στην Τουρκία είχαν σαν αποτέλεσμα να δημιουργηθεί ένα καθεστώς ανασφάλειας εκεί με αποτέλεσμα να σκεφτούν και αγορά κατοικίας στην Ελλάδα. Έτσι εμφανίστηκαν αρκετοί επενδυτές οι οποίοι στα πλαίσια της golden visa αγόρασαν ακίνητα για προσωπική κυρίως χρήση. Τώρα το κόστος εκτοξεύθηκε και περιορίστηκε ο αριθμός.
Για τους Ισραηλινούς, μετά το άνοιγμα της διοίκησης Μπουτάρη υπήρξε μια αθρόα εισροή Ισραηλινών επενδυτών οι οποίοι πέρα από τους συναισθηματικούς δεσμούς με την πόλη, εμφάνισαν και έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον γιατί η ελληνική κτηματαγορά ειδικά στην κρίση, μέχρι τον COVID προσέφερε υψηλές αποδόσεις και σε συνδυασμό με τα χαμηλά κόστη ανακαίνισης και την άνοδο των ενοικίων ικανοποιούσε πολλά σχέδια τους. Επειδή αγόραζαν και ανακαίνιζαν φθηνά, σαν αποτέλεσμα νοίκιαζαν ακριβά έχοντας υψηλές αποδόσεις κεφαλαίου».
«Οι Ισραηλινοί είναι ένα μωσαϊκό επενδυτών που έχει να κάνει με άλλους επενδυτές ιδιώτες που θα αγοράσουν 2-3 ακίνητα και ενδεχομένως θα τα πουλήσουν σε ομοεθνείς τους. Υπάρχουν επενδυτικά funds που μπορούν να χρηματοδοτούν συνεχή επενδυτικά projects και τέλος υπάρχουν διεθνείς παίκτες που έχουν τη Θεσσαλονίκη στο στόχαστρο και δραστηριοποιούνται στον ξενοδοχειακό κλάδο, στο Airbnb και σε μεγάλα οικιστικά πρότζεκτ όπως η Μοδιάνο και το πρότζεκτ 151.
Είναι ένα πολυσύνθετο μωσαϊκό που έχει να κάνει και με μεμονωμένους επενδυτές και με funds» συμπλήρωσε στη συνέχεια ο κ. Μπιτσίμης.
Αναφερόμενος στο τι ψάχνουν κυρίως όταν αγοράζουν οι ξένοι επενδυτές, ο σύμβουλος ακινήτων ανέφερε ότι:
«Όπως κάθε επενδυτής ψάχνει την απόδοση του κεφαλαίου. Αυτήν τη στιγμή το ενδιαφέρον μονοπωλούν τα οικιστικά ακίνητα και κυρίως διαμερίσματα τα οποία μπορούν να αγοραστούν και να τα ανακαινιστούν ή να διαχωριστούν σε άλλα μικρότερα και να τα ανακαινιστούν.
Οι συγκεκριμένοι επενδυτές μπορεί να αγοράσουν ολόκληρα κτίρια ή πρώην βιοτεχνικός χώρους σε περιοχές του κέντρου οι οποίοι αφού κάνουν την αλλαγή χρήσης σε αυτά τα ακίνητα και τα διαχωρίσουν, στη συνέχεια τα εν λόγω ακίνητα δίδονται σε Airbnb ή φοιτητικές κατοικίες. Μιλάμε για projects που στην πλειονότητα είναι διεθνή φαντς και απορροφούν μεγάλα κεφάλαια και έχουν στόχο κυρίως το Airbnb ή την φοιτητική εστία».
Στη συνέχεια, απαντώντας στο αν τους ενδιαφέρει περισσότερο η απόδοση ή η αξία της κατοικίας σχολίασε ότι «δυστυχώς τους ενδιαφέρει η απόδοση του κεφαλαίου τους. Λέω δυστυχώς επειδή οι περισσότεροι επενδυτές έστρεψαν το ενδιαφέρον τους στο κέντρο και κεντροανατολικα αλλά και στον Βαρδάρη για τη δημιουργία καταλυμάτων απευθείας σε βραχυχρόνια μίσθωση ή δημιουργία φοιτητικών καταλυμάτων. Έτσι έχουμε περιορισμένο πελατολόγιο που θα στρεφόταν σε κατοικίες κύρους όπως στο Πανόραμα τη Θερμή το Ωραιόκαστρο κλπ οι οποίες επειδή είναι ακριβές περιοχές, δεν έχουν επενδυτική δραστηριότητα, επειδή οι επενδυτές αυτοί στρέφουν το ενδιαφέρον σε περιοχές που έχουν χαμηλότερη αξία αλλά υψηλότερη απόδοση».
Σχετικά με το αν υπάρχει ενδιαφέρον για golden visa, είπε ότι «εξαρχής το μεγαλύτερο ενδιαφέρον της golden visa ήταν στην Αθήνα και τα νησιά και η Θεσσαλονίκη είχε μικρό ποσοστό. Αυτό το ποσοστό πλέον έχει ελαττωθεί πανελλαδικά ακόμη περισσότερο. Πλέον οι επενδυτές δεν στρέφονται στη golden visa για επένδυση αλλά για προσωπικούς τους λόγους οι οποίοι δεν έχουν σχέση με την απόδοση του κεφαλαίου».
Ο ρόλος του Μετρό Θεσσαλονίκης
Το Μετρό Θεσσαλονίκης έχει μπει πλέον για τα καλά στην καθημερινότητα των πολιτών εδώ και σχεδόν έναν χρόνο, και όπως είναι λογικό έχει αλλάξει τα δεδομένα της αγοράς στην πόλη.
«Το Μετρό έχει επηρεάσει τους ξένους επενδυτές οι οποίοι από τη μια μεριά πλέον δυσκολεύονται να βρουν τις τιμές που έβρισκαν πριν τη λειτουργία του και αφετέρου τους έχει επηρεάσει όσον αφορά το ύψος των ενοικίων που οι ίδιοι ζητούν από τους ενοικιαστές τους» δήλωσε χαρακτηριστικά ο κ. Μπιτσίμης.
«Η αύξηση ενοικίων έχει προσελκύσει επενδυτές αλλά έχει δυσκολέψει την αναζήτηση ακινήτων τα οποία θα ανταποκρινόταν στην απόδοση της επένδυσης...με άλλα λόγια επειδή η κτηματαγορά είναι σε άνοδο, έχει σαν αποτέλεσμα η αύξηση των ενοικίων να μη μπορεί να καλύψει την αύξηση των τιμών αγοράς σε βάθος χρόνου και να προσφέρει τις υψηλές αποδόσεις του παρελθόντος» συμπλήρωσε.
Τέλος για το ποιοι άλλοι παράγοντες έχουν παίξει ρόλο είπε:
«Σημαντικό ρόλο έχει παίξει το ThessIntec το οποίο περιμένουμε να τονώσει τη ζήτηση στην περιοχή του Δήμου Θερμαϊκού. Επίσης η βελτίωση της λειτουργίας του αεροδρομίου με νέες πτήσεις ακόμα και από το Ισραήλ απευθείας, έχει καταστήσει τη Θεσσαλονίκη ως έναν ελκυστικό προορισμό ιδιαίτερα για ψηφιακούς νομάδες και γενικά τα μεγάλα έργα υποδομής όπως το Flyover το Μετρό, τα μεγάλα project στην περιοχή του Λιμανιού όπως η ανάπλαση ΦΙΞ κλπ δημιουργούν νέους χώρους εργασίας με αποτέλεσμα να προσελκύσει περισσότερους εργαζόμενους οι οποίοι θα αναζητούν κατοικίες πλησίον των χώρων αυτών βάζοντας στο επενδυτικό προσκήνιο νέες περιοχές».
