Της ΜΑΡΙΑΣ ΚΟΥΖΟΥΦΗ | ΑΠΟ ΤΗΝ ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ "ΤΥΠΟΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ"
Ένα χρόνο μετά την έναρξη λειτουργίας του Μετρό Θεσσαλονίκης, οι προσδοκίες για «άνοιξη» στην αγορά και κυρίως στον άξονα από τον οποίο περνά η βασική γραμμή του νέου μέσου, δεν έχουν ακόμη επιβεβαιωθεί αν και υπάρχουν ελπίδες ότι μπορεί να επαληθευθούν όταν λειτουργήσει και η επέκταση της Καλαμαριάς.
Ωστόσο, και μόνο η προσδοκία που είχε καλλιεργηθεί, ήταν όπως φάνηκε, αρκετή για να πάρουν την ανιούσα οι τιμές των ενοικίων σε καταστήματα, γραφεία και διαμερίσματα και μάλιστα αρκετό καιρό πριν ανοίξει τις πόρτες του το μετρό. Κάποιοι περίμεναν ότι η Εγνατία θα γίνει μια «νέα Τσιμισκή» και έφτασαν να ζητούν υπερβολικά μισθώματα. Και μπορεί ναι μεν μετά το τέλος των έργων να αυξήθηκε η ζήτηση σε σημεία που είχαν απαξιωθεί για καιρό και οι τιμές είχαν πέσει, όμως οι προσδοκίες κάποιων εκ των ιδιοκτητών μάλλον δεν συνάδουν με τις ανάγκες τις αγοράς, αλλά ούτε και με τα κοινωνικά και οικονομικά δεδομένα των ίδιων των καταναλωτών, αφού για να υπάρχει κίνηση στην αγορά δεν αρκεί μόνο το μετρό, αλλά θα πρέπει να υπάρχει και η αντίστοιχη αγοραστική δύναμη.
Το σίγουρο είναι ότι έπειτα από χρόνια υποβάθμισης, με δεκάδες μαγαζιά να βρίσκονται κλεισμένα πίσω από λαμαρίνες εξαιτίας των έργων του Μετρό, η εικόνα στην Εγνατία σήμερα έχει αλλάξει δραματικά προς το καλύτερο, ωστόσο, όπως επισημαίνουν άνθρωποι της αγοράς πρέπει να υπάρχει ρεαλισμός και να επέλθει μια ισορροπία μεταξύ προσδοκιών και πραγματικότητας.
Ο πρόεδρος του Εμπορικού Συλλόγου Θεσσαλονίκης κ. Παντελής Φιλιππίδης, μιλώντας στο «ΤyposThes» αναφέρει χαρακτηριστικά ότι το αποτέλεσμα των υπερβολικών αυξήσεων στα ενοίκια – σε συνδυασμό και με την οικονομική κρίση- είναι να έχουμε σήμερα περίπου 80 κλειστά μαγαζιά στην Εγνατία, δηλαδή στο ισχυρότερο σημείο του Μετρό.
Φιλιππίδης: «Το Μετρό θα αποδώσει, αλλά θέλει χρόνο…»
Ειδικότερα, ο πρόεδρος του Εμπορικού Συλλόγου Θεσσαλονίκης, τονίζει ότι οι πραγματικές επιπτώσεις του Μετρό στην εμπορική κίνηση θα φανούν σε βάθος χρόνου.
«Είχα πει από την αρχή ότι μην περιμένετε τα ευεργετικά αποτελέσματα του Μετρό να έρθουν ούτε στο πρώτο εξάμηνο ούτε στον πρώτο χρόνο λειτουργίας. Είναι ένα εντελώς νέο μέσο για την πόλη. Ο κόσμος το είδε στην αρχή σαν αξιοθέατο… Αυτό δεν σημαίνει ότι είχε και ανταπόκριση στην αγορά. Για να έχει ανταπόκριση στην αγορά πρέπει να γίνει βίωμα, να μπει στις συνήθειες του κόσμου και τότε πραγματικά η αγορά θα δει διαφορά.»
Αναφέρει ότι κάποιοι πίστεψαν ότι έπρεπε να διπλασιάσουν τα ενοίκια. «Το έκαναν και το αποτέλεσμα είναι να έχουμε 80 κλειστά μαγαζιά στην Εγνατία δηλαδή στο ισχυρότερο σημείο του Μετρό». Πάντως, επισημαίνει ότι δεν προχώρησαν όλοι οι ιδιοκτήτες σε αυξήσει. Υπήρξαν όμως και εξαιρέσεις, κάποιοι που ζήτησαν διπλά και τριπλά ενοίκια. Κάποιοι μπορεί να τα έδωσαν ωστόσο κάποια αναγκάστηκαν να εγκαταλείψουν μαγαζιά, ενώ κάποιοι βρίσκονται σε διαμάχη.
Φυσικά δεν είναι μόνο οι αυξήσεις στα ενοίκια αλλά και η κρίση και η οικονομική πίεση των νοικοκυριών που έχει παίξει σημαντικό ρόλο στο να φεύγουν άνθρωποι από το εμπόριο και να βάζουν λουκέτο στα μαγαζιά, αφού βλέπουν ότι δεν βγαίνουν.
Παράλληλα, όσα κλείνουν, όταν και αν ξανανοίξουν, δεν ανοίγουν συνήθως ως εμπορικά καταστήματα αλλά ως καφέ take away ή μίνι μάρκετ και ψιλικατζίδικα. Αξιοσημείωτη δε είναι και η αύξηση των σημείων αυτόματης πώλησης.
«Στην Εγνατία αν παρατηρήσετε θα δείτε ότι υπάρχουν 4 μαγαζιά με αυτόματους πωλητές. Αυτό είναι ότι χειρότερο. Αυτόματος πωλητής σημαίνει ότι δεν υπάρχει υπάλληλος, άρα δημιουργείται πρόβλημα με το θέμα της ανεργίας, επίσης δεν υπάρχει επαφή και κοινωνική συναναστροφή, με αποτέλεσμα η αγορά να χάνει σημαντικά κομμάτια του «χαρακτήρα» της», υπογραμμίζει ο κ. Φιλιππίδης.
Ο ίδιος πάντως εμφανίζεται αισιόδοξος ότι το μετρό θα αποδώσει αλλά θέλει χρόνο, να γίνει βίωμα, συνήθεια στον κόσμο, να ολοκληρωθεί και η επέκταση προς την Καλαμαριά. «Τότε κατά την άποψή μου θα δείτε ότι πραγματικά θα αποδώσει και οικονομικά στην αγορά και παντού», τονίζει.
Η επιρροή του Μετρό στην αγορά των ακινήτων
«Η έναρξη της λειτουργίας του Μετρό, είχε σίγουρα μία σημαντική αύξηση στις εμπορικές αξίες και στα μισθώματα των ακινήτων στις περιοχές από όπου περνάει η γραμμή καθώς και κοντά στους σταθμούς. Πιθανόν οι προσδοκίες πριν τη λειτουργία να ήταν μεγαλύτερες από την σημερινή πραγματικότητα, καθώς οι ιδιοκτήτες θα περίμεναν ότι κυρίως στους σταθμούς του Μετρό θα δημιουργούνταν συνέργειες και ανάγκες που θα είχαν μεγαλύτερη επίπτωση στην εμπορευσιμότητα των ακινήτων τους. Έτσι οι απαιτήσεις πολλές φορές ήταν υπερβολικές και τελικά ναυάγησαν.», αναφέρει από την πλευρά της σε δηλώσεις της στο «ΤyposThes» η κ. Φώφη Πασχαλίδου, Διευθύντρια στο γραφείο Θεσσαλονίκης της ΔΑΝΟΣ, An alliance member of BNP PARIBAS REAL ESTATE.
Αυξήσεις που αγγίζουν και το 40-50%
Όπως μας λέει, σύμφωνα με έρευνες που αφορούν τις αυξήσεις αυτές, σε κάποιες κατηγορίες ακινήτων τα ποσοστά αύξησης των ζητούμενων τιμών αγγίζουν και το 40-50% σε σχέση με την περίοδο πριν την έναρξη λειτουργίας. «Οφείλουμε όμως να λάβουμε υπόψη μας ότι τα ακίνητα που εντοπίζονται σε δρόμους πέριξ της Εγνατίας και κυρίως επί της Εγνατίας, είχαν απαξιωθεί αρκετά κατά τη διάρκεια της κατασκευής, με αποτέλεσμα οι αξίες τους να έχουν συμπιεστεί και να έχουν αυξηθεί σημαντικά τα ποσοστά κενών χώρων (κυρίως επαγγελματικής στέγης- καταστήματα και γραφεία). Επομένως είναι βέβαιο ότι με την έναρξη της λειτουργίας και καθώς τα έργα έκλεισαν, η κυκλοφορία πεζών και οχημάτων αποκαταστάθηκε και το νέο μέσο εντάχθηκε στην καθημερινότητα της πόλης, άλλαξε και η εικόνα και η ζήτηση στην περιοχή», προσθέτει η ίδια.
Οι τιμές για τα καταστήματα
Σύμφωνα με τα στοιχεία που παραθέτει η κ. Πασχαλίδου, στον τομέα των καταστημάτων, σε περιοχές πέριξ των σταθμών του Μετρό, οι οποίες αναβαθμίστηκαν, τα μισθώματα έχουν παρουσιάσει μία αύξηση της τάξης του 40% σε κάποιες περιπτώσεις. Οι περιοχές αυτές ήταν οι δευτερεύουσες, ενώ αυξήσεις έχουν να κάνουν και με τα ποιοτικά χαρακτηριστικά των καταστημάτων καθώς αυτά καθορίζουν και το χρήστη (επιφάνεια, δυνατότητα υγειονομικού ενδιαφέροντος, μήκος πρόσοψης κοκ) αφού σε κάθε περίπτωση πρωταρχικός σκοπός είναι η βιωσιμότητα της επιχείρησης (χρήστης). Οι κύριες αγορές των καταστημάτων (Τσιμισκή, Αγίας Σοφίας, Μητροπόλεως, Πρ. Κορομηλά) δεν έχουν κάποια επιπλέον αύξηση, καθώς δεν επηρεάστηκαν από το Μετρό.
Αυξητικές τάσεις στους γραφειακούς χώρους
Στον τομέα των γραφείων, οι τάσεις ήταν αυξητικές σε όλες τις περιοχές της Θεσσαλονίκης, και είναι γεγονός ότι ωφελήθηκαν οι περιοχές που εξυπηρετούνται από το Μετρό, καθώς αποτελεί ζητούμενο από τους μισθωτές ή αγοραστές η εύκολη πρόσβαση, σύμφωνα με την κ. Πασχαλίδου. Ειδικά για το κέντρο όπου τα προσφερόμενα γραφεία είναι κυρίως παλαιάς κατασκευής και προδιαγραφών, η εξυπηρέτηση από το Μετρό υπολογίζεται στα θετικά δεδομένα για να προχωρήσει μία συμφωνία. Οι αυξήσεις στις δευτερεύουσες αρτηρίες του κέντρου (Βενιζέλου, Ίωνος Δραγούμη, Ερμού, Εγνατία) προσέγγισαν το 40% συμπεριλαμβάνουν ωστόσο και την γενικότερη αύξηση στη ζήτηση για γραφειακούς χώρους.
Σε ποιες περιοχές αυξήθηκαν οι τιμές στα σπίτια
Τέλος στον τομέα των κατοικιών, η κ. Πασχαλίδου αναφέρει ότι η αύξηση στις εμπορικές αξίες ξεκίνησε κυρίως από το 2020 και συνεχίζεται καθώς συντέλεσαν και άλλοι παράγοντες, όπως η επανεκκίνηση της κατασκευαστικής δραστηριότητας, η αύξηση του κατασκευαστικού κόστους, οι σημαντικές αυξήσεις στις μισθωτικές αξίες καθώς και τα διάφορα προγράμματα που ευνοούν την αγορά κατοικίας. «Η λειτουργία του Μετρό ήταν ένας ακόμη παράγοντας με μεγαλύτερο ποσοστό αύξησης στις περιοχές που τα τιμήματα ήταν πιεσμένα λόγω παλαιότητας των οικοδομών, έλλειψη θέσεων στάθμευσης κοκ. Στις ήδη ακριβές περιοχές όπου η ζήτηση ήταν μεγαλύτερη της προσφοράς- πχ Καλαμαριά- οι αυξήσεις είναι μικρότερες, καθώς μικρά ήταν και τα περιθώρια. Έτσι υπάρχουν περιοχές (πχ Μαρτίου, Δελφών, Συνδίκα, Φλέμινγκ) με αυξήσεις περί του 50%, ενώ οι αντίστοιχες στην Καλαμαριά και στο κέντρο όπου η ζήτηση ήταν διαχρονικά υψηλή και η προσφορά χαμηλή οι αντίστοιχες αυξήσεις δεν ξεπέρασαν το 25-30%», τονίζει η κ. Πασχαλίδου.
