Της ΜΑΡΙΑΣ ΚΟΥΖΟΥΦΗ | ΑΠΟ ΤΗΝ ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ "ΤΥΠΟΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ"
Η αγορά ακινήτου με σκοπό την εξασφάλιση σταθερού μηνιαίου εισοδήματος από μισθώματα, συνεχίζει να αποτελεί ασφαλές επενδυτικό «καταφύγιο» για μεγάλο αριθμό επενδυτών, είτε πρόκειται για ιδιώτες, είτε για εταιρείες, ακόμη και εταιρείες διαχείρισης κεφαλαίων.
Καταστήματα και διαμερίσματα, μικρά ή μεγαλύτερα, ανάλογα με το budget που διαθέτουν, είναι οι τύποι ακινήτων που προσελκύουν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον των δυνητικών επενδυτών, ενώ οι γραφειακοί χώροι δεν προσφέρουν αυτήν την στιγμή, στη Θεσσαλονίκη τουλάχιστον, τόσο υψηλές αποδόσεις, καθώς η τιμή πώλησης είναι δυσανάλογη με το ενοίκιο και, ως εκ τούτου, δεν αποτελούν πρώτη επιλογή για επενδυτές εισοδήματος, όπως επισημαίνουν παράγοντες της αγοράς
Τα καταστήματα στο επίκεντρο
Οι κύριοι τύποι ακινήτων που αναζητούν οι επενδυτές είναι κατά βάση τα καταστήματα, συνήθως είτε στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, είτε σε κάποιες καλές περιφερειακές αγορές, όπως είναι η οδός Λαμπράκη στην Τούμπα, η Πυλαία, ο Εύοσμος η Καλαμαριά κλπ. Ανάλογα με τη θέση τους διαμορφώνεται και η απόδοση.
Όπως λέει μιλώντας στο «ΤyposThes» ο κ. Στέλιος Καραπιπέρης, Οικονομολόγος MBA, Επικεφαλής του τομέα Ερευνών και Διαπραγματεύσεων του γραφείου Θεσσαλονίκης της ΔΑΝΟΣ| An alliance member of BNP PARIBAS Real Estate, σήμερα ένα καλό κεντρικό κατάστημα σε έναν κεντρικό δρόμο της Θεσσαλονίκης, όπως είναι η Τσιμισκή, θα πρέπει να αποδίδει περίπου 5%. Το ίδιο ποσοστό ισχύει περίπου και στην Αγίας Σοφίας και σε παράπλευρους δρόμους του κέντρου.
Στην περίπτωση των περιφερειακών αγορών, όπως η Λαμπράκη, η Τούμπα γενικότερα, η Πυλαία και ο Εύοσμος, «σαφώς το ποσοστό απόδοσης ανεβαίνει και διαμορφώνεται περίπου στο 6% με 6,5%», όπως σημειώνει ο ίδιος.
Η απόκτηση ενός καταστήματος προς εκμετάλλευση απαιτεί ένα σημαντικό κεφάλαιο.
Για ακίνητα σε προνομιακά σημεία του εμπορικού κέντρου της Θεσσαλονίκης, τα ποσά μπορεί να ξεκινούν από 700 -800 χιλ. ευρώ και να υπερβούν το 1 εκατ., φτάνοντας ακόμη και τα 2-3 εκατ. Ευρώ για μεγαλύτερους χώρους.
Σε περιφερειακές αγορές, το απαιτούμενο κεφάλαιο είναι χαμηλότερο και μπορεί κανείς να βρει κατάστημα με 300.000 έως 500.000 ευρώ.
Καθώς πρόκειται για μια σημαντικά επένδυση, επιδίωξη των επενδυτών είναι να τοποθετηθούν σε όσο το δυνατόν κεντρικότερα σημεία εμπορικών δρόμων, μειώνοντας έτσι τον κίνδυνο του να μην υπάρχει ενδιαφέρον για ενοικίαση.
Τα κριτήρια για όσους ψάχνουν να επενδύσουν σε τέτοια καταστήματα είναι σύμφωνα, με τον κ. Καραπιπέρη, βασικά τρία. Ειδικότερα, η δυνατότητα γρήγορης επαναμίσθωσης σε περίπτωση που μείνει κενό, η απόδοσή του, η οποία, όπως αναφέρθηκε παραπάνω ποικίλει ανάλογα με την περιοχή και, τρίτον, σε περίπτωση που το κατάστημα είναι ήδη νοικιασμένο, η «ποιότητα» του μισθωτή. Συνήθως προτιμώνται φερέγγυες εταιρείες, πολυεθνικές, τράπεζες κλπ.
Η επιλογών των διαμερισμάτων
Το υψηλό ποσό επένδυσης που απαιτεί η αγορά ενός καταστήματος κάνει πολλούς επενδυτές να στρέφονται στα διαμερίσματα, για τους αντίστοιχους όμως λόγους, για την εξασφάλιση σταθερού εισοδήματος από ενοίκια.
Σε αυτή την κατηγορία διακρίνονται δύο βασικές στρατηγικές:
Η πιο συνηθισμένη είναι να αγοράζει ο επενδυτής κάποιο διαμέρισμα το οποίο χρίζει ανακαίνισης, με σκοπό να προχωρήσει σε ανακαίνιση, εφόσον έχει την εμπειρία και το χρόνο για να ασχοληθεί με κάτι τέτοιο, ώστε να δώσει υπεραξία στην επένδυση.
Η δεύτερη περίπτωση αφορά ακίνητα έτοιμα, «με το κλειδί στο χέρι», που θα αρχίσουν να αποδίδουν εισόδημα από την πρώτη κιόλας μέρα.
Υπάρχει επίσης η πρακτική αγοράς μεγαλύτερων διαμερισμάτων (80-100 τ.μ.) και η διαίρεσή τους σε δύο μικρότερα, με σκοπό τη μεγιστοποίηση της απόδοσης. Οι περιοχές ενδιαφέροντος εντοπίζονται κυρίως στο κέντρο και ανατολικά έως τη Μαρτίου, ενώ αντίστοιχες κινήσεις καταγράφονται και ακόμη πιο ανατολι8κά, μέχρι και την περιοχή της Θέρμης.
Και στην περίπτωση των διαμερισμάτων, οι αποδόσεις κινούνται κοντά στο 6%. Όσο για τις τιμές πώλησης των διαμερισμάτων, όπως επισημαίνει ο κ. Καραπιπέρης, κυμαίνονται ανάλογα με το μέγεθος και το σημείο στο οποίο βρίσκονται, από 150.000 ευρώ μέχρι 300-350.000 ευρώ.
Επενδυτικό ενδιαφέρον υπάρχει και για πρώην βιοτεχνικούς χώρους, με σκοπό να γίνει αλλαγή χρήσης, ανακαίνιση και δημιουργία νέων διαμερισμάτων σε μια ολόκληρη «πλάκα». Ωστόσο, πλέον είναι δυσεύρετα τέτοια ακίνητα στη Θεσσαλονίκη.
Αλλά και γενικότερα το απόθεμα ακινήτων με επενδυτικά χαρακτηριστικά στη Θεσσαλονίκη έχει συρρικνωθεί αρκετά, καθώς πρόκειται για επιλογές που λειτουργούν ως «ασφαλές καταφύγιο», ιδιαίτερα σε περιόδους αβεβαιότητας.
Ως αποτέλεσμα, η εύρεση ποιοτικών ακινήτων σε ελκυστικές τιμές καθίσταται ολοένα δυσκολότερη, ενώ τα «καλά» καταστήματα σπανίως διατίθενται προς πώληση, καθώς αποφέρουν σταθερές αποδόσεις στους ιδιοκτήτες τους, οι οποίοι δεν έχουν λόγο να πουλήσουν.
Όσο για το προφίλ των επενδυτών είναι κατά βάση Έλληνες αλλά όχι μόνο, όπως και εταιρίες που εδρεύουν και δραστηριοποιούνται στη χώρα.
