Της ΜΑΡΙΑΣ ΚΟΥΖΟΥΦΗ | ΑΠΟ ΤΗΝ ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ "ΤΥΠΟΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ"
Αυξανόμενος είναι ο αριθμός των καταστημάτων που παραμένουν ξενοίκιαστα για μεγάλα χρονικά διαστήματα σε κεντρικούς εμπορικούς δρόμους της Θεσσαλονίκης, με παράγοντες της αγοράς ακινήτων να καταγράφουν σημαντική υποχώρηση του ενδιαφέροντος για νέες μισθώσεις επαγγελματικών χώρων.
Η εικόνα αυτή καταγράφεται σε δρόμους με παραδοσιακά υψηλή εμπορική αξία, όπως η Τσιμισκή, η Εγνατία, η Δημητρίου Γούναρη κλπ, όπου στο παρελθόν τα διαθέσιμα καταστήματα απορροφούνταν με πολύ ταχύτερους ρυθμούς.
Όπως επισημαίνουν επαγγελματίες του κλάδου, η μειωμένη κινητικότητα δεν φαίνεται να συνδέεται πρωτίστως με το ύψος των ενοικίων, αλλά με τη γενικότερη επιφυλακτικότητα που επικρατεί στην αγορά και την περιορισμένη διάθεση για την έναρξη νέων επιχειρηματικών δραστηριοτήτων.
«Η εικόνα που λαμβάνουμε από καταστήματα που έχουν ενοικιαστήρια σε κεντρικούς δρόμους όπως η Τσιμισκή, η Εγνατία, η Σβώλου, η Δημητρίου Γούναρη εδώ και έξι με επτά μήνες είναι ότι η ζήτηση έχει πέσει πάρα πολύ», αναφέρει στο «ΤyposThes» ο κ. Θεοχάρης Τσόχας, μεσίτης, σύμβουλος ακινήτων και πιστοποιημένος εκτιμητής.
Όπως εξηγεί, η εικόνα της αγοράς αποτυπώνεται με τον πιο άμεσο τρόπο στο ενδιαφέρον που εκδηλώνεται όταν ένα κατάστημα βγαίνει προς μίσθωση. «Παίρνουμε αίσθηση της αγοράς από το ενδιαφέρον που εκφράζεται όταν μπαίνει η πινακίδα "ενοικιάζεται". Κάποτε βγάζαμε ένα ενοικιάζεται σε μαγαζί στην Τσιμισκή και είχαμε τουλάχιστον ένα τηλέφωνο την ημέρα. Τώρα μπορεί να έχουμε ένα τηλέφωνο την εβδομάδα», σημειώνει.
Αντίστοιχη είναι, σύμφωνα με τον ίδιο, η εικόνα και σε άλλες εμπορικές πιάτσες του κέντρου. «Στον πεζόδρομο της Γούναρη, μόλις βάζαμε «ενοικιάζεται», δεν υπήρχε περίπτωση να μην έχουμε ένα ή δύο τηλεφωνήματα την ημέρα από ενδιαφερόμενους, συνήθως από μικρές επιχειρήσεις. Αυτό έχει πέσει δραματικά. Πλέον είναι περίπου ένα προς δέκα σε σχέση με παλαιότερα. «Είναι ένα φαινόμενο που το νιώθω για πρώτη φορά τα τελευταία χρόνια», λέει ο κ. Τσόχας.
Κατά τον ίδιο, η εξέλιξη αυτή δεν έχει ως βασική αιτία τις τιμές που ζητούν οι ιδιοκτήτες. «Δεν έχει σχέση με τις τιμές που ζητούν οι ιδιοκτήτες. Οφείλεται στην περιορισμένη επιχειρηματικότητα των νέων επιχειρηματιών. Μιλώντας με ανθρώπους της αγοράς, μεταφέρει την εικόνα ότι ο κόσμος είναι κουμπωμένος με όλη την κατάσταση που επικρατεί στην παγκόσμια αγορά και με τα γεγονότα που συμβαίνουν διεθνώς. Υπάρχει ένας φόβος και μια επιφυλακτικότητα πριν γίνει οποιαδήποτε νέα επιχειρηματική κίνηση.
Η εικόνα αυτή αποτυπώνεται τόσο στο λιανεμπόριο όσο και στην εστίαση, η οποία τα τελευταία χρόνια αποτελούσε βασικό πυλώνα ζήτησης για επαγγελματικούς χώρους στο κέντρο της πόλης.
«Ζορίζεται ο εμπορικός κόσμος, αλλά και η εστίαση. Η εστίαση ειδικά εδώ και περίπου έναν χρόνο αντιμετωπίζει περισσότερα προβλήματα σε σχέση με παλαιότερα. Τα αυξημένα λειτουργικά κόστη, η ενέργεια και οι πρώτες ύλες δημιουργούν ζητήματα κερδοφορίας. Η εστίαση δυσκολεύει όσο περνά ο καιρός και αυτά είναι τα μηνύματα που ακούμε καθημερινά όταν δείχνουμε καταστήματα σε ενδιαφερόμενους», τονίζει.
Σύμφωνα με τον ίδιο, το βασικό μήνυμα που προκύπτει από την αγορά επαγγελματικών ακινήτων είναι ότι η ζήτηση για το ξεκίνημα νέων επιχειρήσεων είναι αισθητά περιορισμένη. Εξαίρεση αποτελούν ορισμένες μεγάλες αλυσίδες και πολυεθνικές εταιρείες που συνεχίζουν να αναζητούν παρουσία σε συγκεκριμένα σημεία υψηλής προβολής, κυρίως στην Τσιμισκή.
Ωστόσο, ακόμη και σε περιοχές που θεωρούνται από τις πιο εμπορικές της πόλης, υπάρχουν ακίνητα που παραμένουν κενά για μεγάλο χρονικό διάστημα. «Πέρα από κάποιες πολυεθνικές που θέλουν να τοποθετηθούν στην Τσιμισκή, υπάρχουν και εκεί καταστήματα, ακόμη και γωνιακά, τα οποία είναι ξενοίκιαστα για πέντε μήνες. Και αυτό συμβαίνει ανεξάρτητα από την τιμή που ζητείται».
Σε ό,τι αφορά τα μισθώματα, ο ίδιος σημειώνει ότι η αγορά έχει ήδη προσαρμοστεί στα νέα δεδομένα. Οι ιδιοκτήτες που θέλουν πραγματικά να νοικιάσουν τα ακίνητά τους προσαρμόζουν την τιμή χαμηλότερα από αυτή που έπαιρναν μέχρι χθες. «Όταν συζητάμε για μισθώματα, αναφερόμαστε στις πραγματικές τιμές της αγοράς, δηλαδή στις τιμές με τις οποίες είναι νοικιασμένα τα διπλανά καταστήματα σήμερα, όχι σε υπερβολικά υψηλά ζητούμενα μισθώματα που μπορεί να μην ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα», διευκρινίζει.
Η Εγνατία μετά το Μετρό
Ξεχωριστό ενδιαφέρον παρουσιάζει η εικόνα στην Εγνατία μετά την έναρξη λειτουργίας του μετρό. Αν και αρχικά είχε προεξοφληθεί ότι η νέα συγκοινωνιακή υποδομή θα οδηγούσε σε μεγάλη αύξηση των μισθωμάτων και της εμπορικής αξίας των ακινήτων, η εικόνα που καταγράφεται σήμερα φαίνεται να είναι πιο συγκρατημένη.
«Το μετρό βοήθησε σε έναν βαθμό. Τα καταστήματα που βρίσκονται κοντά στις στάσεις πήραν τα πάνω τους, όμως δεν είδα ότι νοικιάστηκαν σε πολύ υψηλότερες τιμές από αυτές που ζητούνταν πριν. Δίπλα στη στάση Αγίας Σοφίας, για παράδειγμα, κατάστημα που μισθώθηκε πρόσφατα νοικιάστηκε περίπου στην ίδια τιμή που βρισκόταν και πριν», λέει ο κ. Τσόχας.
Όπως αναφέρει, στην αγορά υπήρχε αρχικά η αίσθηση ότι τα μισθώματα κατά μήκος της Εγνατίας θα «απογειώνονταν» μετά τη λειτουργία του μετρό. «Σίγουρα κάποια ιδιαίτερα γωνιακά καταστήματα μπορεί να πέτυχαν καλύτερες συμφωνίες, αλλά αυτές οι περιπτώσεις είναι μετρημένες στα δάχτυλα. Η κλασική αγορά παρέμεινε περίπου στα επίπεδα που βρισκόταν τα προηγούμενα χρόνια. Προφανώς δεν μιλάμε για την περίοδο που η Εγνατία ήταν εργοτάξιο με τις λαμαρίνες, αλλά για τα χρόνια που ακολούθησαν».
Παράλληλα, ο ίδιος εκτιμά ότι η πραγματική επίδραση του μετρό στην εμπορική δραστηριότητα δεν έχει ακόμη φανεί στο σύνολό της. «Από όσα μαθαίνω και καταλαβαίνω, η επισκεψιμότητα στα καταστήματα δεν έχει αλλάξει δραστικά. Η μεγάλη αλλαγή εκτιμώ ότι θα έρθει με την επέκταση προς την Καλαμαριά και τη δυτική Θεσσαλονίκη, όταν το δίκτυο θα εξυπηρετεί πολύ περισσότερες περιοχές της πόλης».
Παρά τις επιμέρους βελτιώσεις που έχουν καταγραφεί σε ορισμένα σημεία, η γενική εικόνα παραμένει αυτή της συγκρατημένης ζήτησης. «Και στην Εγνατία ισχύει ότι η ζήτηση είναι περιορισμένη. Αυτή είναι η αίσθηση που παίρνουμε από την αγορά», σημειώνει.
Όπως καταλήγει, η μίσθωση ενός επαγγελματικού ακινήτου απαιτεί πλέον περισσότερο χρόνο, ευελιξία και προσαρμογή στις πραγματικές συνθήκες της αγοράς. «Η αγορά πρέπει να βρει τον κατάλληλο άνθρωπο που θα δώσει τη βέλτιστη χρήση σε κάθε κατάστημα. Χρειάζεται να βρεθεί η σωστή δραστηριότητα και να γίνει η απαραίτητη διαπραγμάτευση στο ενοίκιο ώστε να ξεκινήσει μια νέα επιχειρηματική προσπάθεια. Κάποιοι ιδιοκτήτες το αντιλαμβάνονται αυτό και προσαρμόζονται στα νέα δεδομένα», τονίζει.
