">
Της ΜΑΡΙΑΣ ΚΟΥΖΟΥΦΗ
Ανησυχία στην αγορά ακινήτων προκάλεσε η εξαγγελθείσα από την κυβέρνηση αύξηση του φόρου μεταβίβασης ακινήτων από το 3% στο 15% για αγοραστές από τρίτες χώρες από 1η Ιουλίου 2027, με τους μεσίτες να κάνουν λόγο για «άστοχη» κίνηση και να ζητούν επανεξέταση του μέτρου, σημειώνοντας ότι ένα «τόσο υψηλό και οριζόντιο φορολογικό μέτρο κινδυνεύει να έχει το αντίθετο αποτέλεσμα από το επιδιωκόμενο». Παράλληλα, σε ό,τι αφορά το πρόγραμμα Σπίτι μου III, αν και αναγνωρίζουν ότι οι προθέσεις της κυβέρνησης για χρηματοδότηση αγοράς πρώτης κατοικίας είναι καλές και πρωτοφανείς, κάνουν λόγο για «λάθος μεθοδολογία» και εκτιμούν ότι θα ωθήσει προς τα πάνω τις τιμές πώλησης των ακινήτων, ενώ, παράλληλα, θα δημιουργηθεί και πρόβλημα στην προσφορά, καθώς οι ιδιοκτήτες θεωρείται σχεδόν βέβαιο ότι θα τηρήσουν στάση αναμονής μέχρι την έναρξή του. Αυτό που ζητά ο κλάδος από την κυβέρνηση είναι να προηγείται των αποφάσεων δημόσια διαβούλευση με τους επαγγελματίες που γνωρίζουν την αγορά.
Πενταπλάσιος φόρος για αγοραστές από τρίτες χώρες
Ο κ. Θάνος Τσουλκανάκης, πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης και γενικός γραμματέας της Ομοσπονδίας Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Ελλάδος (ΟΜΑΣΕ), η οποία αντέδρασε, ήδη, επισήμως, στο μέτρο της αύξησης του φόρου μεταβίβασης, στέλνοντας την περασμένη Δευτέρα ανοιχτή επιστολή στον Πρωθυπουργό, κάνει λόγο για μια κίνηση «άστοχη», που δεν έχει «καμία λογική».
Μάλιστα και μόνο η αρχική ανακοίνωση του μέτρου δημιούργησε «πανικό» και «τεχνητή κρίση» στην αγορά και είχε ως αποτέλεσμα να «σπάσουν τα τηλέφωνα» των μεσιτών από πελάτες τους που είχαν ήδη κλεισμένα ακίνητα και οι οποίοι ζητούσαν να ενημερωθούν για το τι θα ισχύσει και πότε. Περαιτέρω τέθηκε και ένα πιο ουσιαστικό ερώτημα, αν αξίζει κανείς να επενδύσει στην Ελλάδα δεδομένου ότι αλλάζει «τρεις την ώρα» το φορολογικό και νομικό καθεστώς.
«Ενώ είμαστε μια χώρα που έχει ανάγκη το εισερχόμενο χρήμα, πάμε και πυροβολούμε τα πόδια μας», θα πει χαρακτηριστικά ο κ. Τσουλκανάκης, με «άσκοπους φόρους», «άσκοπες πολιτικές αποφάσεις» σε «λάθος χρονικό διάστημα».
Σημειώνεται ότι ανακοινώθηκε ότι από την 1η Ιουλίου 2027 ο φόρος μεταβίβασης κατοικίας αυξάνεται από 3% σε 15% για φυσικά πρόσωπα που είναι πολίτες χωρών εκτός ΕΕ και Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου και δεν διαθέτουν καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος.
Σε κατοικία φορολογητέας αξίας 200.000 ευρώ, ο βασικός φόρος αυξάνεται πλέον από 6.000 σε 30.000 ευρώ. Η αύξηση αφορά μόνο αλλοδαπούς (φυσικά πρόσωπα) που αγοράζουν κατοικίες. Δεν επιβάλλεται 15% για επαγγελματικούς χώρους, οικόπεδα ή άλλα ακίνητα. Επίσης δεν αφορά νομικά πρόσωπα (εταιρείες) ούτε πολίτες τρίτων χωρών που είναι επί μακρόν διαμένοντες. Η εξάμηνη μεταβατική περίοδος δίνεται για να λόγους ασφάλειας δικαίου προκειμένου να ολοκληρωθούν μεταβιβάσεις που βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη.
Ζητούν επανεξέταση του μέτρου
«Αναγνωρίζουμε πλήρως την ανάγκη αντιμετώπισης του στεγαστικού προβλήματος και στήριξης της ελληνικής οικογένειας. Θεωρούμε, όμως, ότι ένα τόσο υψηλό και οριζόντιο φορολογικό μέτρο κινδυνεύει να έχει το αντίθετο αποτέλεσμα από το επιδιωκόμενο. Οι ξένες επενδύσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων αποτελούν τα τελευταία χρόνια σημαντική πηγή εισροής κεφαλαίων στη χώρα. Έχουν συμβάλει στην ανακατασκευή χιλιάδων παλαιών και απαξιωμένων ακινήτων, στην ανάπτυξη νέων έργων και στη δημιουργία οικονομικής δραστηριότητας για μηχανικούς, κατασκευαστές, συμβολαιογράφους, δικηγόρους, μεσίτες και δεκάδες ακόμη επαγγέλματα.
Ένας φόρος μεταβίβασης 15% αλλάζει ουσιαστικά το επενδυτικό κόστος και, κατά συνέπεια, την ανταγωνιστικότητα της Ελλάδας έναντι άλλων χωρών. Το μήνυμα που εκπέμπεται προς τη διεθνή επενδυτική κοινότητα σε μια περίοδο κατά την οποία η χώρα έχει καταφέρει να ανακτήσει την εμπιστοσύνη της είναι εξίσου σημαντικό με το ίδιο το φορολογικό κόστος», τονίζουν στην επιστολή τους.
Παράλληλα, προσθέτουν, πως «δεν πρέπει να θεωρούμε ότι κάθε αγορά από πολίτη τρίτης χώρας ανταγωνίζεται την πρώτη κατοικία μιας ελληνικής οικογένειας. Μία πολυτελής κατοικία, ένα τουριστικό ακίνητο ή ένα παλαιό ακίνητο που απαιτεί σημαντικά κεφάλαια ανακατασκευής αποτελούν εντελώς διαφορετικές περιπτώσεις».
Και κυρίως, προσθέτουν, «η μείωση της ζήτησης δεν πλήττει μόνο τον ξένο επενδυτή. Πλήττει και τον Έλληνα ιδιοκτήτη που θέλει να πουλήσει την περιουσία του, την οικοδομική και επαγγελματική δραστηριότητα που δημιουργείται γύρω από κάθε συναλλαγή και, τελικά, τα δημόσια έσοδα».
Σύμφωνα με την Ομοσπονδία, το στεγαστικό πρόβλημα χρειάζεται στοχευμένες λύσεις: περισσότερες διαθέσιμες κατοικίες, ενεργοποίηση των κλειστών ακινήτων, κίνητρα για ανακαινίσεις και μακροχρόνιες μισθώσεις και ενίσχυση της νέας οικοδομικής δραστηριότητας.
Στο πλαίσιο αυτό καλούν την κυβέρνηση να επανεξετάσει την επιβολή του συντελεστή 15% και να προηγηθεί ουσιαστικός διάλογος με τους θεσμικούς εκπροσώπους της αγοράς πριν από την οριστικοποίηση του μέτρου.
Να σημειώσουμε ότι και η ΠΟΜΙΔΑ κρίνει ως αναποτελεσματικό μέτρο την αύξηση του φόρου μεταβίβασης.
Τι είπαν οι υπουργοί
Στη διάρκεια εξειδίκευσης των μέτρων, ο υφυπουργός Δημήτρης Μαρκόπουλος τόνισε ότι το περιθώριο έως την 1η Ιουλίου του 2027 δίνεται για να ολοκληρωθεί ένας κύκλος ήδη σε εξέλιξη μεταβιβάσεων και πρόσθεσε πως στόχος είναι ο περιορισμός της πρόσθετης ζήτησης κατοικιών, που πιέζει τις τιμές και την πρόσβαση των μόνιμων κατοίκων στη στέγη.
Αναφέρθηκε και στην Golden Visa, λέγοντας ότι οι περιορισμοί λειτούργησαν, «καθώς θα δείτε ότι μεταξύ 2024 και 2025 έχουμε μια πτώση από τα 1,7 δισ. στα 1,2 δισ. Εδώ φαίνεται ότι η πολιτική, η οποία ήδη τρέχει, έχει αποδώσει».
Ο υπουργός Οικονομικών Κυριάκος Πιερρακάκης σημειώνοντας ότι η στέγη είναι το πεδίο όπου το διαθέσιμο εισόδημα συναντά, ίσως σήμερα, τη μεγαλύτερη πίεση, παραδέχθηκε ότι δεν υπάρχει μια «εύκολη» λύση σε αυτό το πρόβλημα. «Έχει πολλές αιτίες και είναι πανευρωπαϊκό, έχει πανευρωπαϊκή πτυχή. Γι’ αυτό και, σε ό,τι αφορά εμάς, κινητοποιούμε κενές κατοικίες, παρατείνουμε τα φορολογικά κίνητρα για ανακαινίσεις και νέα κτίρια, διατηρούμε περιορισμούς στις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις, προχωρούμε στο νέο «Σπίτι μου ΙΙΙ», ύψους 2 δισεκατομμυρίων ευρώ, και αυξάνουμε από 3% σε 15% τον φόρο μεταβίβασης κατοικίας για πολίτες τρίτων χωρών. Το μέτρο αυτό, θέλω να τονίσω, θα ισχύσει από την 1/7/2027 γιατί ο στόχος μας δεν είναι να αιφνιδιάσουμε την αγορά. Και να προσδιορίσω επίσης ότι θα αφορά φυσικά και όχι Νομικά Πρόσωπα. Και όπως επιβραβεύουμε τη συνέπεια, οφείλουμε ταυτόχρονα να εξασφαλίζουμε δικαιοσύνη στους φορολογικούς κανόνες», επεσήμανε.
Να υπενθυμίσουμε ότι ο πρωθυπουργός, εξαγγέλλοντας το μέτρο της αύξηση του φόρου μεταβίβασης, στην ομιλία του στην 90η ΔΕΘ είπε:
Πήραμε την απόφαση να αυξήσουμε τον φόρο μεταβίβασης από 3% σε 15% όταν οι αγοραστές προέρχονται από τρίτες χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης. Γιατί, πράγματι, το ενδιαφέρον από κράτη όπως η Κίνα, η Τουρκία, το Ισραήλ, μπορεί να είναι σε έναν βαθμό καλοδεχούμενο, αλλά έχει δημιουργήσει ένα περιβάλλον που σε αρκετές περιοχές της χώρας έχει καταστήσει πολύ πιο δύσκολη την προσπάθεια του Έλληνα να αποκτήσει το δικό του σπίτι.
Για το Σπίτι μου ΙΙΙ
Όπως λένε οι μεσίτες, η κυβέρνηση προχώρησε στο μέτρο «Σπίτι μου 3» χωρίς, για μία ακόμη φορά, να συζητήσει με την αγορά, για το τι θα μπορούσε να διορθωθεί και να αλλάξει, με βάση την εμπειρία και από τα δυο προηγούμενα αντίστοιχα προγράμματα.
Ο κ. Τσουλκανάκης σημειώνει ότι η πρόταση της κυβέρνησης είναι πολύ καλή και τα χρήματα που δίνει αξιοπρεπή, όμως κάνει λόγο για «πολύ λάθος τρόπους» και «λάθος αποφάσεις».
Τονίζει ότι το πρόγραμμα θα οδηγήσει σε αυξήσεις στις τιμές ακινήτων στην αγορά, από την στιγμή που όπως λέει ένα ακίνητο που τώρα απευθύνεται σε 5 αγοραστές ξαφνικά «βγαίνει» για 250 αγοραστές. Θεωρεί δεδομένο ότι οι ιδιοκτήτες θα οδηγηθούν σε αύξηση των τιμών.
Τονίζει ότι στα προγράμματα «Σπίτι μου» υπήρξαν παθογένειες που ο κλάδος τις είχε επισημάνει, ενώ κάνει λόγο για «αποτυχημένα» προγράμματα, καθώς δεν αναλώθηκαν όλα τα κεφάλαια.
Ένα από τα προβλήματα που αναφέρει είναι ότι δεν έχει χωριστεί γεωγραφικά η χώρα. «Δεν μπορεί να έχουμε την ίδια τιμή για την Αθήνα, για την Κρήτη, για τη Βέροια και για την Κοζάνη. Το πιο απλό», όπως τονίζει.
Ερωτηθείς αν υπάρχει απόθεμα κατοικιών στη Θεσσαλονίκη που να ανταποκρίνονται στα κριτήρια που θέτει το νέο πρόγραμμα, ο ίδιος απαντά ότι «θεωρητικά υπάρχει», όμως «πρακτικά και δεν επαρκεί και δεν είναι και ικανοποιητικό».
Όπως εξηγεί πρόκειται για παλαιότερα ακίνητα, που χρίζουν ανακαίνισης και επισκευών και «πάμε να τα δώσουμε σε ανθρώπους με μικρότερη οικονομική επιφάνεια, που δεν έχουν τα κεφάλαια να προχωρήσουν σε τέτοιες εργασίες».
Ο ίδιος εκφράζει το φόβο κάποια από αυτά τα δάνεια να «κοκκινήσουν», καθώς οι δανειολήπτες δεν θα καταφέρουν να ανταποκριθούν.
Το ερώτημα που τίθεται είναι πού θα βρει κάποιος 30-50.000 ευρώ για να κάνει ανακαίνιση στο σπίτι που θα πάρει μέσω του προγράμματος. Ενώ και οι ιδιώτες που πουλάνε ένα ακίνητο, επίσης δεν έχουν τα κεφάλαια για να κάνουν οι ίδιοι την ανακαίνιση σύμφωνα με τον κ. Τσουλκανάκη.
Ο ίδιος έχει προτείνει να δημιουργηθεί ένα άλλο πρόγραμμα στην αγορά, το «Φοιτητικό μου Σπίτι», σε μια εποχή που στη φοιτητική στέγη παρατηρείται αύξηση 7-10%.
Οι αλλαγές στο πρόγραμμα
Υπενθυμίζεται ότι όπως ανακοινώθηκε από την κυβέρνηση, το πρόγραμμα «Σπίτι μου 3», συνολικού ύψους 2 δισ. ευρώ, διευρύνεται σε ηλικίες, εισοδήματα και αξία κατοικίας. Το ανώτατο ηλικιακό όριο αυξάνεται από τα 50 στα 55 έτη, το μέγιστο δάνειο από 190.000 σε 230.000 ευρώ και η ανώτατη εμπορική αξία του ακινήτου από 250.000 σε 300.000 ευρώ. Η χρηματοδότηση θα εξακολουθήσει να καλύπτει έως το 90% της αξίας.
Το εισοδηματικό όριο θα αυξηθεί στις 35.000 ευρώ για το ζευγάρι, με προσαύξηση 7.000 ευρώ για κάθε παιδί, αντί 5.000 ευρώ προηγουμένως. Μία τετραμελής οικογένεια θα μπορεί, επομένως, να ενταχθεί με εισόδημα έως 49.000 ευρώ.
Για τις πολύτεκνες οικογένειες, στο βασικό όριο των 150 τετραγωνικών μέτρων θα προστίθενται 10 τετραγωνικά για κάθε παιδί πέραν του τέταρτου. Δεν αλλάζει, πάντως, η παλαιότητα των επιλέξιμων κατοικιών. Το όριο παραμένει στο 2007 για τους γενικούς δικαιούχους και στο 2020 για τα άτομα με αναπηρία.
