Της ΜΑΡΙΑΣ ΚΟΥΖΟΥΦΗ | ΑΠΟ ΤΗΝ ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ "ΤΥΠΟΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ"
«Ταβάνι» φαίνεται ότι έχουν πιάσει οι τιμές των ενοικίων τουλάχιστον σε περιοχές υψηλής ζήτησης. Είναι ενδεικτικό, σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, ότι το τελευταίο διάστημα δεν παρατηρούνται νέες αυξήσεις, γιατί πολύ απλά σπίτια με υψηλό ενοίκιο δεν μπορούν να νοικιαστούν, αφού δεν τα αντέχει η «τσέπη» των ενδιαφερόμενων ενοικιαστών.
«Φαίνεται ότι έχουμε φτάσει στο υψηλότερο όριο», όπως σχολιάζει η αγορά. Ιδιοκτήτες ακινήτων βλέπουν πλέον ότι ακόμα και ένα καλό σπίτι, όταν βγαίνει στην αγορά στο υψηλότερο όριο τιμής ενοικίασης, δεν νοικιάζεται κατευθείαν, παρά τις αρχικές εκτιμήσεις τους με βάση και τα όσα ακούν για τις ζητούμενες τιμές.
Αυτό που προσπαθούν οι μεσίτες να τους εξηγήσουν είναι ότι πρέπει να βλέπουν ότι η οικονομική δυνατότητα του ενοικιαστή, βάσει εισοδήματος, δεν μπορεί να προσεγγίσει το ζητούμενο τίμημα, όσο ωραίο και αν είναι ένα σπίτι.
Σε περιοχές υψηλής ζήτησης αλλά και ειδικότερα σε σπίτια που είναι μεγαλύτερα, με 2-3 υπνοδωμάτια, η εκτίμηση της αγοράς είναι ότι «μάλλον χτυπήσαμε ταβάνι». Στα μικρότερα σπίτια «αν δεν φτάσαμε στο ταβάνι, είμαστε πολύ κοντά», όπως λέει μιλώντας στο «ΤyposThes» ο Κωνσταντίνος Τζάρος, πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Ελλάδας (ΟΜΑΣΕ) και πρώην πρόεδρος της Ένωσης Μεσιτών Θεσσαλονίκης.
Ο ίδιος σημειώνει ότι το τελευταίο διάστημα δεν «βλέπουμε άλλες αυξήσεις γιατί δεν μπορούν να ενοικιαστούν» κάποια από αυτά τα σπίτια.
Ξενοίκιαστες γκαρσονιέρες πάνω από την Εγνατία, λόγω ενοικίου
Χαρακτηριστικό της κατάστασης είναι ότι παραμένουν ξενοίκιαστες ανακαινισμένες γκαρσονιέρες στη δημοφιλή, κυρίως για φοιτητές, αλλά και για εργαζόμενους περιοχή πάνω από την Εγνατία. Μπορεί ναι μεν να μην βρισκόμαστε σε περίοδο όπου οι νέοι φοιτητές αναζητούν σπίτια, ωστόσο συνήθως τέτοια σπίτια γίνονται ανάρπαστα. Με βάση όμως τα σημερινά δεδομένα, υπάρχουν διαθέσιμες γκαρσονιέρες για φοιτητές.
Το αν η κατάσταση όπως έχει διαμορφωθεί, έχει ωθήσει τους ιδιοκτήτες ακινήτων να κατεβάσουν τα ενοίκια, είναι κάτι που δεν μπορεί να απαντηθεί με ένα απλό «ναι» ή «όχι», καθώς εξαρτάται από τις προσλαμβάνουσες του καθενός. Κάποιοι που ακούν τις συμβουλές των μεσιτών, διαπιστώνουν ότι το σπίτι νοικιάζεται αν κατεβάσουν το ενοίκιο. Υπάρχουν όμως και άλλοι που επηρεάζονται από όσα ακούν και διαβάζουν για τιμές που «τρέχουν».
Παρόλα αυτά δεν αναμένεται να «πέσει» η αγορά, «καθώς έχει λόγους να παραμείνει υψηλή η ζήτηση», σύμφωνα με τον κ. Τζάρο, ωστόσο, με βάση το διαθέσιμο εισόδημα των πολιτών, τουλάχιστον σε μεγάλες πόλεις και περιοχές υψηλής ζήτησης, η εκτίμηση είναι ότι δεν μπορεί να πάει παρά πάνω , καθώς «έχει κάπου βρει ταβάνι», εκτός από μεμονωμένες εξαιρέσεις ανά περιοχή και ανά είδος ακινήτου που μπορεί να υπάρχουν. Πρόκειται όμως για εξαιρέσεις που απλά επιβεβαιώνουν τον κανόνα.
Σε ότι αφορά τη Θεσσαλονίκη, στις κατηγορίες ακινήτων που απευθύνονται σε φοιτητές κατά κύριο λόγο, όπως στούντιο και γκαρσονιέρες, η περιοχή με τα υψηλότερα ενοίκια είναι παραδοσιακά το κέντρο της πόλης. Υψηλή ζήτηση εμφανίζουν και κάποια άλλα τμήματα της πόλης όπου οι ιδιοκτήτες μπορούν να εκμεταλλευθούν τα ακίνητα και με ενοικίαση σε φοιτητές αλλά και ως airbnb. Το εάν ένα ακίνητο μπορεί να το εκμεταλλευθεί κανείς μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου airbnb, όπου κατά βάση το εισόδημα στις πυκνές περιοχές είναι μεγαλύτερο, δημιουργεί μια ανταγωνιστική αγορά που ωθεί τους ιδιοκτήτες να ζητούν και μεγαλύτερα ενοίκια, σύμφωνα με τον κ. Τζάρο.
«Σπασμωδική κίνηση» η επιστροφή ενοικίου – Να αυξηθεί το καθαρό εισόδημα
Κληθείς να σχολιάσει την πρόσφατη κυβερνητική εξαγγελία για επιστροφή ενός ενοικίου, που θα αρχίσει να εφαρμόζεται εντός του 2025, ο κ. Τζάρος, θεωρεί ότι πρόκειται για μια «σπασμωδική κίνηση» και όχι για μέρος ενός ολοκληρωμένου κυβερνητικού σχεδίου για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, όπως την ορίζει ο πρωθυπουργός.
Θεωρητικά λέμε ότι μπορεί να βοηθήσει, μπορεί όμως να κάνει και κακό, όπως λέει, γιατί εξαιτίας του γεγονότος ότι σε κάποια συγκεκριμένα είδη ακινήτων καλύπτει το μεγαλύτερο μέρος των δυνητικών ενοικιαστών, υπάρχει ο κίνδυνος μετά από λίγο ένας ιδιοκτήτης να το θεωρήσει δεδομένο και άρα να αναπροσαρμόσει την τιμή του προς τα επάνω.
Κατά τον κ. Τζάρο, αυτό που θα έπρεπε κανονικά να γίνει είναι να ληφθούν μέτρα που θα οδηγήσουν στην αύξηση του εισοδήματος των Ελλήνων καταναλωτών και μάλιστα με δεδομένο ότι αυτήν την στιγμή σε πολλές περιοχές στη Θεσσαλονίκη υπάρχουν και πολλοί ξένοι υποψήφιοι ενοικιαστές ή αγοραστές, οι οποίοι είναι ανταγωνιστικοί πελάτες με τους Έλληνες, οι οποίοι, όμως, έχουν υψηλότερα εισοδήματα και μπορούν να πληρώσουν περισσότερα από τον μέσο Έλληνα.
«Αυτό που θα έπρεπε να κάνουμε κανονικά είναι να βρούμε τρόπους να αυξήσουμε το καθαρό εισόδημα του Έλληνα για να μπορέσει να ανταπεξέλθει, να τον δανειοδοτήσουμε εύκολα όταν πρόκειται να αγοράσει σπίτι κλπ. Όλα τα άλλα είναι πρόσκαιρα μέτρα και κυρίως, δυστυχώς, για πολιτική κατανάλωση», τονίζει ο κ. Τζάρος επισημαίνοντας πως ούτε οι τιμές μπορούν να συγκρατηθούν με μέτρα, καθώς κάτι τέτοιο θα ήταν πολύ κακό για την αγορά.
«Καμπανάκι» από Morgan Stanley
Στο μεταξύ, «καμπανάκι» για την αύξηση των ενοικίων στην Ελλάδα έκρουσε και η Morgan Stanley σε νέα έκθεσή της.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του αμερικανικού οίκου, τα ενοίκια καταγράφουν επίμονες και ανησυχητικές αυξήσεις με ρυθμό +10,5% ετησίως, έναντι μόλις +2,9% στην Ευρωζώνη, επιβαρύνοντας κυρίως τα χαμηλότερα εισοδήματα. Το 35% των ελληνικών νοικοκυριών είναι ενοικιαστές, και για τα πιο ευάλωτα, το ενοίκιο απορροφά έως και 22% του διαθέσιμου εισοδήματος. Η Morgan Stanley αποδίδει τη ραγδαία αύξηση των ενοικίων στην υποεπένδυση στον τομέα της κατοικίας τα τελευταία χρόνια. Η περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών, σε συνδυασμό με την αυξανόμενη ζήτηση έχουν δημιουργήσει ένα εκρηκτικό μείγμα που ωθεί τις τιμές στα ύψη. Ο οίκος σημειώνει πως η κατάσταση αυτή ενδέχεται να πιέσει την κατανάλωση, προτρέποντας για ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας.
