Της ΜΑΡΙΑΣ ΚΟΥΖΟΥΦΗ | ΑΠΟ ΤΗΝ ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ "ΤΥΠΟΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ"
Μια αποτίμηση της χρονιάς που πέρασε αλλά και μια εκτίμηση για το πώς αναμένεται να κινηθεί η αγορά ακινήτων στη Θεσσαλονίκη το 2026, κάνει μιλώντας στον «Τύπο Θεσσαλονίκης» ο πρόεδρος μεσιτών Θεσσαλονίκης, γεν. γραμματέας της Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδος, Θάνος Τσουλκανάκης.
Εκτιμά ότι η φετινή χρονιά θα είναι μια χρονιά αυτορρύθμισης για την αγορά.
Από την πλευρά των υποψήφιων αγοραστών, εξακολουθεί να εκφράζεται έντονα η ανάγκη για αγορά κατοικίας, καθώς –όπως λέει– οι Έλληνες διαχρονικά επιθυμούν να έχουν «ένα κεραμίδι πάνω από το κεφάλι τους». Υπενθυμίζει, μάλιστα, ότι το ποσοστό ιδιοκατοίκησης μειώθηκε σημαντικά την περίοδο της οικονομικής κρίσης και των μνημονίων, από 86%-87% στο 68%. «Όλος αυτός ο κόσμος θέλει με κάποιον τρόπο να επανέλθει στην ιδιοκατοίκηση», τονίζει, προσθέτοντας πως οι σημερινές συνθήκες στην αγορά ενοικίασης είναι ιδιαίτερα δύσκολες. Με αυτά τα δεδομένα, η ζήτηση –κατά την εκτίμησή του– θα συνεχίσει να υπάρχει.
Το ζητούμενο, ωστόσο, είναι κατά πόσο η ζήτηση αυτή μπορεί να ικανοποιηθεί τόσο ποιοτικά όσο και οικονομικά. «Πρέπει να ξέρουμε πόσο μπορεί να διαθέσει ο Θεσσαλονικιός», επισημαίνει, σημειώνοντας ότι σε αρκετές περιπτώσεις ιδιοκτήτες ζητούν σημαντικές αυξήσεις σε περιοχές που δεν προσφέρουν τις παροχές που αναζητούν οι αγοραστές, όπως θέσεις στάθμευσης, πράσινο ή σύγχρονες υποδομές. Αντιθέτως, σε πολλές γειτονιές κυριαρχούν η άναρχη δόμηση, οι στενοί δρόμοι και τα παλαιά ακίνητα.
Υψηλά στις προτιμήσεις των υποψήφιων αγοραστών παραμένουν οι ανατολικές περιοχές της Θεσσαλονίκης. Σε Τούμπα και Καλαμαριά, ιδίως, ένα ακίνητο με καλά χαρακτηριστικά γίνεται «ανάρπαστο», όπως λέει, επισημαίνοντας ωστόσο ότι εκεί εντοπίζεται έντονα το πρόβλημα της έλλειψης προσφοράς. Ζήτηση καταγράφεται επίσης στα χαμηλά της Πυλαίας, κοντά στο Μετρό και στα Κωνσταντινουπολίτικα, καθώς και σε ορισμένα τμήματα του Πανοράματος.
Το «next best thing» για τους επενδυτές η δυτική είσοδος
Κατά τον κ. Τσουλκανάκη πάντως το “Next big thing” για τους επενδυτές είναι η δυτική είσοδος της πόλης. Αυτήν την στιγμή καλοί επενδυτές, προερχόμενοι τόσο από το εξωτερικό όσο και από επαρχιακές πόλεις κοντά στη Θεσσαλονίκη και όχι τόσο Θεσσαλονικείς, αγοράζουν σε πάρα πολύ σωστές τιμές ακίνητα τα οποία την επόμενη 5ετία –ούτε καν 10ετία- θα είναι τοπ σαν περιοχή με δεδομένα τα πλάνα ανάπτυξης σε αυτό το σημείο που βρίσκεται πολύ κοντά στο κέντρο. Οι Θεσσαλονικείς πάντως δεν φαίνεται να στρέφουν εκεί την προσοχή τους και εξακολουθούν προς το παρόν να προτιμούν σε άλλες περιοχές, όπως Φάληρο, Τούμπα, Ιπποκράτειο, Βούλγαρη που ανέβηκε πολύ λόγω μετρό κ.λπ.
Αυτήν την στιγμή επενδυτές που επιλέγουν τη δυτική είσοδο αγοράζουν νεόδμητο έως και 1.000 ευρώ λιγότερο το τ.μ. λόγω φθηνών οικοπέδων, με την τιμή ενοικίου που θα το διαθέσουν κατόπιν να μην έχει όμως τόσο μεγάλη διαφορά σε σύγκριση με τις τιμές ανατολικά. Σύμφωνα δε με την εκτίμηση του κ. Τσουλκανάκη σε ένα χρόνο από τώρα η συγκεκριμένη περιοχή θα είναι «10-15% πάνω σε αξία».
«Κόλλησαν» Βαλκάνιοι και επενδυτές από την επαρχία
Σε ό,τι αφορά τους ξένους επενδυτές, η Θεσσαλονίκη δεν είναι Αθήνα που έχει Κινέζους, και Άραβες επενδυτές, με μεγάλα πορτοφόλια. Προσέλκυε κυρίως βαλκάνιους και εκεί έχει «φρακάρει λίγο» και δεν αγοράζουν με το ρυθμό που αγόραζαν κάποτε, καθώς τώρα βρίσκουν τα ακίνητα σε αυξημένες τιμές.
Ένα σπίτι 120.000 πριν τρία χρόνια τώρα κάνει 170.000. υπάρχει ένα κόλλημα εκεί όπως και στους ανθρώπους από την επαρχία επίσης, που δεν κινούνται όπως τα προηγούμενα χρόνια, που αγόραζαν για τα παιδιά τους που σπουδάζουν στη Θεσσαλονίκη. «Καταφέραμε στη Θεσσαλονίκη με την πολιτική μας να διώξουμε κόσμο και κεφάλαια που τα θέλαμε», λέει ο κ. Τσουλκανάκης, εκτιμώντας πάντως ότι η αυτορρύθμιση θα γίνει. «Πάντα επικρατεί η λογική και επειδή δεν είμαστε σε κατάσταση μνημονίων θα επικρατήσει η λογική της αγοράς. Να μπουν οι σωστές τιμές. Εμείς είμαστε εδώ να πούμε και στις δυο πλευρές ποια είναι η σωστή τιμή για να γίνουν οι πράξεις. Σιγά σιγά μπαίνει νερό στο κρασί όμως σιγά σιγά. Το ΄26 θα είναι μια χρονιά ρυθμίσεων», τονίζει.
Γιατί ήταν πεσμένες οι πράξεις αγοραπωλησιών το 2025
Ελαφρώς πεσμένες ήταν οι πράξεις αγοραπωλησιών το 2025 κάτι που χαρακτηρίζεται αναμενόμενο από την αγορά ακινήτων. «Δεν είναι κάτι που μας εξέπληξε. Ήταν λογικό και προβλεπόμενο να έχουμε μια μικρή πτώση των πράξεων», αναφέρει χαρακτηριστικά ο κ. Τσουλκανάκης, αποδίδοντας το γεγονός εν μέρει στην έλλειψη ποιοτικών ακινήτων αλλά και στις καθυστερήσεις, στο «πάγωμα», στην υστέρηση ανταπόκρισης και στη γενικότερη αναστάτωση που το θέμα του ΝΟΚ για νέες οικοδομές καθώς και στη γενική εξέλιξη των τιμών η οποία αυτήν την στιγμή είναι λίγο αποτρεπτική για τοποθέτηση, κυρίως για τους ιδιώτες και του μικροεπενδυτές.
Η αύξηση τιμών ήταν συνεχόμενη και ποικίλει ανάλογα την περιοχή, την ηλικία του ακινήτου κλπ, ωστόσο, σύμφωνα με τους παράγοντες της αγοράς ακινήτων «είχαμε μια σταθερή αύξηση σε όλα», η οποία αναμένεται να συνεχιστεί, τουλάχιστον μέχρι να επέλθει «κόπωση» στην αγορά, κάτι που προεξοφλείται ότι θα συμβεί.
Είναι βέβαιο ότι θα προκύψει, όπως λέει ο κ. Τσουλκανάκης.
Εξηγεί ότι και οι κατασκευαστές θα πρέπει να αναθεωρήσουν το πλάνο τους ή την κερδοφορία ή την πιθανή αγορά του οικοπέδου ή την αντιπαροχή. «Πρέπει να κατέβει για να φτάσουμε πάλι σε ένα λογικό ποσό». Αλλά και οι ιδιώτες που «ονειρεύονται πράγματα που δεν ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα» πρέπει να προσαρμοστούν στα δεδομένα που ισχύουν.
Κάνει λόγο για αυθαίρετες εκτιμήσεις ιδιωτών, οι οποίες διαμορφώνονται κατ΄επιθυμία και όχι κατά ρεαλιστική εκτίμηση από τους ειδικούς και τους αδειούχους της αγοράς.
Όσοι πάντως ζητούν μη ρεαλιστικές τιμές, δεν μπορούν να καταλήξουν σε συμφωνία ακόμα και αν περιμένουν καιρό, ενώ ένα ακίνητο που πωλείται σε φυσιολογική τιμή «φεύγει» μέσα στον πρώτο «βαριά» μέσα στον δεύτερο μήνα.
Ο ίδιος επισημαίνει ότι οι ιδιώτες θα πρέπει επίσης να κατανοήσουν ότι αυτήν την στιγμή βρίσκονται αντιμέτωποι με έναν πολύ μεγάλο ανταγωνιστή: τις τράπεζες και τα funds «που ήδη άρχισαν και βγάζουν ακίνητα στην αγορά, περιποιημένα και καλά ακίνητα, όχι σε φθηνές τιμές, αλλά σε νορμάλ τιμές».
Υπάρχουν ακίνητα αλλά σε λάθος τιμές και σε κακή κατάσταση
Στην αγορά ωστόσο δεν υπάρχει αισιοδοξία ότι θα αυξηθεί η προσφορά. «Ακίνητα υπάρχουν στην αγορά αλλά σε λάθος τιμές και με λάθος χαρακτηριστικά». Στα «ενοικιαζόμενα» στο κέντρο της Θεσσαλονίκης μπορεί σήμερα να υπάρχουν 6.500 αγγελίες, εκ των οποίων όμως οι περίπου 5.000 στην ουσία «δεν υπάρχουν» γιατί μπορεί να είναι διπλές και τριπλές για το ίδιο ακίνητο, ή παλιές και ξεχασμένες. Μένουν όμως 1.500 διαθέσιμα για όποιον ενδιαφέρεται. Όμως από αυτά τα, η συντριπτική πλειοψηφία, τα 1.400 είναι είτε σε κακή κατάσταση είτε η τιμή τους είναι λάθος. Ελπίδα για βελτίωση των ποιοτικών χαρακτηριστικών αποτελούν τα νέα μέτρα και προγράμματα που ανακοινώθηκαν από την κυβέρνηση τα οποία επιδοτούν μια σειρά από εργασίες ανακαίνισης.
Ο κ. Τσουλκανάκης όμως εκφράζει τον φόβο ότι με το να λύσουμε ένα πρόβλημα μπορεί να το μεταθέσουμε στο άλλο, δηλαδή οι ιδιοκτήτες που θα ανακαινίσουν τα διαμερίσματά τους να αυξήσουν κι άλλο τις ζητούμενες τιμές.
Ο ίδιος επιμένει στην ανάγκη τα ζητούμενα να επικοινωνούν με τις πραγματικές ανάγκες και τις πραγματικές οικονομικές συνθήκες της πόλης, καθώς η Θεσσαλονίκη δεν είναι Αθήνα, όπως λέει χαρακτηριστικά.
Κακώς μπαίνουν περιορισμοί στα Airbnb
Κληθείς να σχολιάσει τους περιορισμούς που έχει ανακοινωθεί ότι θα μπουν για νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, εκφράζει την άποψη ότι «είναι κακό που γίνεται», καθώς είμαστε μια χώρα που «παράγει» τουρισμό. Και στη Θεσσαλονίκη τα νούμερα του τουρισμού αυξήθηκαν τα προηγούμενα χρόνια μέσω πολιτικών αλλά και υποδομών όπως το νέο αεροδρόμιο και το Μετρό. Δημιουργήθηκε καλό κλίμα και «εμείς θέλουμε να περιορίσουμε και να τιθασεύσουμε ένα τουριστικό κομμάτι. Πρέπει να μπουν κανόνες, να γίνου καλύτερα τα ακίνητα, να υπάρχουν ποινές σε παραβάτες, αλλά όχι να το περιορίσεις», όπως λέει.
Ο ίδιος δεν θεωρεί ότι ο περιορισμός αυτός θα οδηγήσει στη δημιουργία Airbnb σε περιοχές εκτός κέντρου, εκτιμά ωστόσο ότι θα αυξήσει τις τιμές των υπάρχοντων καταλυμάτων καθώς θα περιοριστεί η διαθεσιμότητα. Ο λόγος για τον οποίο θεωρεί πως δεν θα αναπτυχθούν νέα καταλύματα εκτός κέντρου είναι το γεγονός ότι η Θεσσαλονίκη είναι κυρίως city break προορισμός και δέχεται τουρισμό «τριημέρου», οπότε ο τουρίστας δεν θα επιλέξει να μείνει κάπου πολύ μακριά από το κέντρο και να χάσει χρόνο με μετακινήσεις σε ένα βεβαρυμένο από άποψη κυκλοφοριακού δίκτυο. Αλλά ακόμη και σε περιοχές όπου υπάρχει πρόσβαση στο μετρό, δεν είναι τόσο εύκολη η δημιουργία airbnb καθώς συνελεύσεις πολυκατοικιών δεν δίνουν το «πράσινο» φως.
Ανέβηκαν οι τιμές στην Καλαμαριά
Σε ότι αφορά την περιοχή της Καλαμαριάς ειδικότερα, όπου σε λίγους μήνες αναμένεται να λειτουργήσει η επέκταση του Μετρό, ο κ. Τσουλκανάκης αναφέρει πως ό,τι διαφορές σε τιμές είδαμε, τις έχουμε δει εδώ και 2-3 χρόνια. «Είδαμε γενναία αύξηση από πλευράς ιδιοκτητών με την προσδοκία λειτουργίας του Μετρό. Εδώ και πολύ καιρού λειτουργούμε σαν να υπάρχει το Μετρό», όπως λέει χαρακτηριστικά. Από αυτήν την κατάσταση επηρεάστηκαν ιδιαίτερα τα εμπορικά καταστήματα καθώς εκεί έγιναν οι μεγαλύτερες αυξήσεις και όχι τόσο στις κατοικίες.
