*Της Λεμονιάς Βασβάνη | Από την έντυπη έκδοση "Τύπος Θεσσαλονίκης"
Σχεδόν ένας αιώνας χρειάστηκε για να αλλάξει το πλαίσιο λειτουργίας των πολυκατοικιών. Οι αντικατάσταση του σημερινού πολύπλοκου καθεστώτος των 1.116 διάσπαρτων νομοθετικών διατάξεων, σχεδιάζεται να βελτιωθεί.
Τις βασικές κατευθύνσεις της μεταρρύθμισης παρουσίασε την Πέμπτη ο υπουργός Δικαιοσύνης, Γιώργος Φλωρίδης. Ανάμεσα στις αλλαγές που προαναγγέλθηκαν περιλαμβάνονται η επιτάχυνση της είσπραξης των κοινοχρήστων, η υποχρεωτική ασφάλιση των κτιρίων, η απλοποίηση των διαδικασιών για επισκευές, ο διαχωρισμός οριζόντιων ιδιοκτησιών, καθώς και η διευκόλυνση λήψης αποφάσεων στις γενικές συνελεύσεις.
Ελπίδες όλων να μπορέσει να βρεθεί λύση στην μάστιγα των ανείσπρακτων κοινοχρήστων, που αποτελεί έναν από τους βασικούς λόγους που δημιουργούνται εντάσεις στις οικοδομές.
Κανείς δεν θέλει να γίνει διαχειριστής και να έχει την… καυτή πατάτα των χρεών και να πρέπει να κάνει κυριολεκτικά μαγικά για να βρει πώς θα γίνουν οι πληρωμές και τι θα γίνει αν προκύψει κάποια σοβαρή βλάβη.
Πολλές οικοδομές τα τελευταία χρόνια έχουν απευθυνθεί σε γραφεία κοινοχρήστων. Ζητήσαμε από την πρόεδρο του Πανελλήνιου Σωματείου Επιχειρήσεων Κοινοχρήστων, Χριστίνα Ιακωβίδου και ιδιοκτήτρια της εταιρείας ΠΟΛΥκατοικείν να μας σχολιάσει τις αλλαγές που προαναγγέλθηκαν: «Πρόκειται για κάτι το εξαιρετικό! Ήταν κάτι που θέλαμε να γίνει και το είχαμε επισημάνει σε κάποιες συνομιλίες που είχα με υπουργούς, βουλευτές και την ΑΑΔΕ γιατί ο νόμος είναι από το… 1929! Οπότε χαιρετίζουμε αυτό το νομοσχέδιο που θα αλλάξει ριζικά τα πάντα. Δεν μας έχει γίνει πρόταση να συμμετέχουμε σε αυτή την επιτροπή όμως έχουμε στείλει επιστολή στον υπουργό Δικαιοσύνης κ. Φλωρίδη γιατί θεωρούμε πως το σωματείο μας θα πρέπει να συμπεριληφθεί στην επιτροπή που θα γίνει. Οι περισσότεροι από εμάς είμαστε σε συνεχή επαφή με ιδιοκτήτες και ενοικιαστές και έχουμε πραγματική εικόνα του τι συμβαίνει».
Κατά την ίδια το πιο σημαντικό πρόβλημα στις πολυκατοικίες «είναι η σχέση συνιδιοκτητών. Αυτός ο νόμος πρέπει να προλάβει πράγματα. Να έρθει ως πρόληψη και όχι ως τιμωρία. Το ότι καβγαδίζουν οι κάτοικοι στις οικοδομές συμβαίνει κυρίως λόγω των ανείσπρακτων κοινοχρήστων. Οι συνεπείς πληρώνουν, οι κακοπληρωτές όχι. Και κάπως έτσι ξεκινούν οι διαμαρτυρίες. Τα ανείσπρακτα είναι ένα σημαντικό στοιχείο που πρέπει να διευκρινιστεί. Σχετικά με την ταχεία είσπραξη κοινοχρήστων, ευελπιστούμε να εφαρμοστεί, αν και τώρα ήδη ισχύει η διαταγή πληρωμής. Επίσης στόχος είναι να γίνονται ακόμη πιο γρήγορα και οι αγωγές. Και αυτό είναι θετικό, όπως και το να διασφαλιστεί πως θα υπάρχει αποθεματικό στις οικοδομές. Επιπλέον σημαντικό είναι το ότι θα λαμβάνεται πλειοψηφία του 51% για τις αποφάσεις. Αλλιώς δεν θα μπορούν να λύσουν τα προβλήματα που προκύπτουν και ειδικά πχ στις παλιές οικοδομές στη Θεσσαλονίκη υπάρχουν πολλά προβλήματα και συχνά υπάρχει ανάγκη για εργασίες συντήρησης».
Παράλληλα, υπογραμμίζει ότι η ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων αποτελεί μία ακόμη μεγάλη πρόκληση για τους ιδιοκτήτες, καθώς θα απαιτηθούν σημαντικές επενδύσεις προκειμένου να επιτευχθούν οι ευρωπαϊκοί στόχοι έως το 2030. Αντίστοιχα, ζητά τη δημιουργία ενός σαφούς θεσμικού πλαισίου για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ώστε να προστατεύονται τόσο οι ιδιοκτήτες όσο και η εύρυθμη λειτουργία των πολυκατοικιών.
Σύμφωνα με στοιχεία του Πανελλήνιου Σωματείου Επιχειρήσεων Κοινοχρήστων από 71 επιχειρήσεις-μέλη του σε όλη τη χώρα, οι κακοπληρωτές είναι σε ποσοστό 10-15. «Πρόκειται για ένα μικρό ποσοστό όμως δημιουργεί πρόβλημα. Την ίδια ώρα μόλις 20-30% των οικοδομών έχει αποθεματικό και αυτό μόνο για λειτουργικές ανάγκες και όχι για έκτακτες ή μεγάλες δαπάνες, και συχνά το χρησιμοποιούν για να καλύπτουν τα ανείσπρακτα», σημείωσε.
Η ίδια πρόσθεσε ότι το αποθεματικό δεν χρησιμοποιείται χωρίς προηγούμενη συνεννόηση με την εκάστοτε οικοδομή, υπογραμμίζοντας πως πρόκειται για χρήματα των πολυκατοικιών. Όπως ανέφερε, προτεραιότητα δίνεται στην κάλυψη βασικών υποχρεώσεων, ακόμη και αν αυτό σημαίνει ότι μπορεί να καθυστερήσει μέρος της αμοιβής της ίδιας ή συνεργατών της, προκειμένου να εξοφληθούν πάγια έξοδα όπως το ρεύμα.
Στη Θεσσαλονίκη, περίπου έξι στις δέκα πολυκατοικίες συνεργάζονται πλέον με γραφεία διαχείρισης κοινοχρήστων, γεγονός που αποτυπώνει τη δυσκολία της αυτοδιαχείρισης αλλά και την ανάγκη για ένα πιο σύγχρονο και λειτουργικό θεσμικό πλαίσιο.
Οι αλλαγές που σχεδιάζονται
Οι προβλεπόμενες αλλαγές και οι άξονες του νέου νομοσχεδίου έχουν ως εξής:
-Δυνατότητα κατάτμησης ή ένωσης διαμερισμάτων: Θεσπίζεται το δικαίωμα διαχωρισμού ή συνένωσης οριζοντίων ιδιοκτησιών ανεξάρτητα από τυχόν απαγορεύσεις του κανονισμού του κτιρίου. Η ρύθμιση στοχεύει στην αξιοποίηση μεγάλων οροφοδιαμερισμάτων (π.χ. ιδιοκτήτης θα μπορεί να χωρίσει το ακίνητο, ώστε να κατοικεί στο ένα τμήμα και να εκμισθώνει το υπόλοιπο) για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος στις πόλεις.
-Ταχεία είσπραξη κοινοχρήστων: Αντιμετωπίζεται η ασυνέπεια στην καταβολή των κοινοχρήστων με τη θέσπιση σύντομων διαδικασιών είσπραξης των οφειλών, ακόμη και με την έκδοση διαταγής πληρωμής.
-Υποχρεωτικό αποθεματικό και ασφάλιση: Καθίσταται υποχρεωτική η δημιουργία αποθεματικού κεφαλαίου για κάθε πολυκατοικία, καθώς και η ασφάλιση του κτιρίου.
-Διευρυμένες αρμοδιότητες και ευθύνες διαχειριστών: Οι διαχειριστές αποκτούν υπερεξουσίες για την εύρυθμη λειτουργία της πολυκατοικίας, επωμιζόμενοι ταυτόχρονα και αυξημένες ευθύνες.
-Μείωση του ποσοστού ψήφων που απαιτούνται για επισκευές και αναβαθμίσεις: Ξεμπλοκάρουν αναγκαία επισκευαστικά έργα ή ενεργειακές αναβαθμίσεις κτιρίων, που μέχρι τώρα αδυνατούσαν να πραγματοποιηθούν λόγω έλλειψης απαρτίας ή πλειοψηφίας στις συνελεύσεις. Το απαιτούμενο ποσοστό ψήφων μειώνεται κλιμακωτά, ανάλογα με τον βαθμό αναγκαιότητας των εργασιών.
-Κωδικοποίηση της νομοθεσίας: Ενοποιούνται περισσότερες από χίλιες διάσπαρτες διατάξεις σε δεκάδες νομοθετήματα και προσαρμόζονται στα σύγχρονα κοινωνικοοικονομικά δεδομένα.
-Ψηφιακός εκσυγχρονισμός και Τεχνητή Νοημοσύνη: Σύνδεση με το Εθνικό Κτηματολόγιο σε περιβάλλον Τεχνητής Νοημοσύνης και εναρμόνιση με το πολεοδομικό-περιβαλλοντικό δίκαιο, σε συνεργασία με το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ).
-Απλοποίηση ανοικοδόμησης και επέκτασης: Διευκολύνονται οι διαδικασίες για την ανοικοδόμηση κοινών οικοπέδων και την καθ’ ύψος επέκταση των υφιστάμενων κτιρίων.
-Ταχύτερη απονομή δικαιοσύνης στα ακίνητα: Επιταχύνεται η έκδοση αποφάσεων σε αγωγές διανομής και εναρμονίζονται οι ρυθμίσεις με τις νέες διατάξεις του κληρονομικού δικαίου.
-Ευελιξία στους κανονισμούς: Απλοποιείται η λειτουργία των πολυκατοικιών, με διευκόλυνση στη λήψη αποφάσεων μεταξύ των συνιδιοκτητών και στην τροποποίηση των υφιστάμενων κανονισμών.
-Αποκατάσταση ιδιοκτησιών με τίτλους: Παρέχονται κανονικοί τίτλοι ιδιοκτησίας και δυνατότητα μεταβιβάσεων για χιλιάδες εκκρεμείς υποθέσεις, απελευθερώνοντας περιουσίες που παρέμεναν δεσμευμένες.
Η επιτροπή που θα συσταθεί θα εργαστεί με πρόεδρο την αρεοπαγίτη, Κωνσταντία Εμμανουηλίδου, η οποία εξειδικεύεται στο Εμπράγματο Δίκαιο, στο Δίκαιο του Κτηματολογίου και την ακίνητη ιδιοκτησία.
Στόχος είναι το έργο της να ολοκληρωθεί μέχρι το επόμενο φθινόπωρο και στο τέλος της χρονιάς να έχει νομοθετηθεί για πρώτη φορά ο Κώδικας Ιδιοκτησίας στην Ελλάδα».
