Παλαιό και μη ανακαινισμένο στοκ ακινήτων, λανθασμένες τιμές λόγω έλλειψης επίσημων συγκριτικών δεδομένων, κλειστά ακίνητα, απουσία θεσμικών διαχειριστών κατοικιών με μεγάλο αριθμό ακινήτων προς μίσθωση, δυσκολία πρόσβασης σε ίδια κεφάλαια για αγορά ακινήτων από νέους, αύξηση νέων ενοικιαστών λόγω δημογραφικών εξελίξεων και αλλαγής κουλτούρας, ανεπαρκής φοιτητική στέγαση, έλλειψη μεγάλων οικοπέδων και πολυϊδιοκτησία, καθώς και η μη αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας, συνθέτουν το πολυεπίπεδο πρόβλημα της στεγαστικής κρίσης στη χώρα μας, όπως επισημάνθηκε πρόσφατα στην παρουσίαση έρευνας της Prosperty, εταιρείας τεχνολογίας, δεδομένων και υπηρεσιών real estate, στο συνέδριο Prodexpo 2025.
Η έρευνα, που παρουσίασε ο CEO και ιδρυτής της εταιρείας Αντώνης Μαρκόπουλος, αποτυπώνει τις βασικές προκλήσεις της αγοράς.
Όπως ανέφερε ο κ. Μαρκόπουλος, τέσσερις είναι οι βασικοί άξονες που αφορούν την προσφορά ακινήτων, αναδεικνύοντας τα κρίσιμα προβλήματα και τις προοπτικές της αγοράς.
1. Γήρανση του αποθέματος, με μεγάλο ποσοστό παλαιών και μη ανακαινισμένων κατοικιών. Το 60% και πάνω των κατοικιών είναι άνω των 30 ετών και μόλις το 10% των παλαιών ακινήτων είναι ανακαινισμένο σήμερα.
2. Αναντιστοιχία τιμών και ποιότητας, με ανορθολογική τιμολόγηση που δεν αντικατοπτρίζει την ποιότητα των ακινήτων. Τα επίσημα στοιχεία ρίχνουν τεράστιες διαφορές ζητούμενων τιμών και αξίες συμβολαίων. Η μέση ζητούμενη τιμή διαμορφώνεται σε όλη τη χώρα στα 2.583 ευρώ /τ.μ., όταν η μέση αξία μεταβίβασης είναι μόλις 1.329 ευρώ/τ.μ., αποδεικνύοντας ότι οι αγγελίες συχνά δεν αντικατοπτρίζουν την πραγματική αγορά.
3. Απουσία θεσμικών επενδυτών στα οικιστικά ακίνητα, με αποτέλεσμα πολλά διαμερίσματα να παραμένουν κλειστά και ανεκμετάλλευτα. Δεν υπάρχει αναπτυγμένη αγορά θεσμικών διαχειριστών και funds που θα διαθέσουν οικιστικά ακίνητα στην αγορά (Residential Build-to-Rent Funds, Single-Family Rental (SFR) Funds, ή Private Rental Sector (PRS) Funds / Platforms)
4. Ασφυκτικός αστικός ιστός και έλλειψη κατάλληλης γης για μεγάλες οικιστικές αναπτύξεις. Η έλλειψη μεγάλων οικοπέδων εντός του αστικού ιστού αποτελεί σήμερα έναν από τους σημαντικότερους περιοριστικούς παράγοντες για την ανάπτυξη οργανωμένων, προσιτών και βιώσιμων οικιστικών projects.
Ως παράγοντες αύξησης της ζήτησης αναφέρθηκαν: Η μείωση ιδιοκατοίκησης (Η νέα γενιά πουλάει κληρονομιές και στρέφεται στην ενοικίαση), η αύξηση φοιτητικού πληθυσμού
(Έλλειψη επαρκών εστιών έχουν εκτινάξει τη ζήτηση για φοιτητική στέγη), η αλλαγή κουλτούρας νέων (Αργούν να παντρευτούν, θέλουν ανεξαρτησία και κινητικότητα), η αστικοποίηση, μετακίνηση σε μεγάλα κέντρα, η δυσκολία πρόσβασης σε δάνεια
(Ίδια συμμετοχή 20–30%), η άνοδος διαζυγίων (Ο ίδιος πληθυσμός “σπάει” σε περισσότερα νοικοκυριά, δημιουργώντας πρόσθετες ανάγκες για στέγη).
Οι αγγελίες για ακίνητα προς πώληση
Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασε, υπάρχουν περίπου 131.000 μοναδικές αγγελίες προς πώληση στις κύριες περιοχές της Ελλάδας. Τα διαθέσιμα προς πώληση ακίνητα στη Θεσσαλονίκη προσδιορίστηκαν 11.494 (9%). Ωστόσο, οι ζητούμενες τιμές συχνά δεν αντανακλούν τις πραγματικές αξίες μεταβίβασης. Χαρακτηριστικά, το 2024 η μέση αξία μεταβίβασης ανήλθε σε 1.329 ευρώ/τ.μ., σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, ενώ την ίδια στιγμή η μέση ζητούμενη τιμή διαμορφώθηκε στα 2.583 ευρώ/τμ. Επιπλέον, 1.513 αγγελίες αφορούν ακίνητα άνω των 2 εκατ. ευρώ, με μέση ζητούμενη τιμή 3.447.451 ευρώ και μέση τιμή ανά τ.μ. 6.147 ευρώ/τμ. Ο κ. Μαρκόπουλος επισήμανε πως το 30% του στοκ είναι παλαιό, άνω των 40 ετών και μη ανακαινισμένο.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Prosperty, λιγότερο από το 22% των οικοπέδων στις βασικές περιοχές της Αττικής ξεπερνούν τα 1.000 τ.μ., υποδηλώνοντας πως «η πόλη είναι ήδη χτισμένη» και ότι οι δυνατότητες ανάπτυξης εντός πολεοδομικού ιστού είναι εξαιρετικά περιορισμένες.
Οι περιοχές με τα περισσότερα νεόδμητα στη Θεσσαλονίκη
Το τοπ 5 των περιοχών της Αττικής με τον μεγαλύτερο όγκο νεόδμητων ακινήτων (2020-2025) είναι η Γλυφάδα, η Βούλα, ο Άλιμος, το Παλαιό Φάληρο και το Μαρούσι. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Prosperty που ετέθησαν στη διάθεση του «TyposThes», η Θέρμη είναι η περιοχή που κατατάσσεται πρώτη σε αριθμό νεόδμητων ακινήτων στη Θεσσαλονίκη. Το τοπ5 των περιοχών που συγκεντρώνουν τον μεγαλύτερο αριθμό νεόδμητων ακινήτων συμπληρώνουν η Καλαμαριά στη 2η θέση και η Τούμπα στην 3η θέση. Η πεντάδα συμπληρώνεται με τον Εύοσμο και την Πυλαία.
Σε ό,τι αφορά ωστόσο τη μέση τιμή ανά τ.μ. προκύπτει ότι τα πιο ακριβά ακίνητα είναι στην περιοχή της Καλαμαριάς και ακολουθούν, κατά σειρά, Τούμπα, Πυλαία, Θέρμη και Εύοσμος. Από τη σύγκριση σε ότι αφορά το μέσο μέγεθος, προκύπτει ότι τα μεγαλύτερα σπίτια χτίζονται στη Θέρμη, την Πυλαία και τον Εύοσμο.
Πηγή: Prosperty
Μέτρα και πολιτικές
Όπως επισημάνθηκε ιδιαίτερα σημαντική είναι η ανάπτυξη μέτρων και πολιτικών που ενισχύουν την ιδιοκατοίκηση, μετά τη σημαντική πτώση που παρατηρήθηκε τα τελευταία χρόνια, όπως η διευκόλυνση της πρόσβασης σε χρηματοδότηση για νέα σπίτια, φορολογικά κίνητρα και προγράμματα στήριξης νέων αγοραστών, ώστε οι πολίτες να έχουν τη δυνατότητα να αποκτήσουν το δικό τους σπίτι και να αντιμετωπιστεί βιώσιμα η στεγαστική κρίση.
Στην ομιλία του ο κ. Μαρκόπουλος τόνισε την ανάγκη ανοίγματος ανωνυμοποιημένων δεδομένων της αγοράς και παρουσίασε σύγχρονες λύσεις πολιτικής στέγασης οι οποίες εφαρμόζονται διεθνώς και μπορούν να εφαρμοστούν και στην Ελλάδα:
● Rent-to-Buy (Μίσθωση με δικαίωμα εξαγοράς), ένα μοντέλο όπου ο ενοικιαστής έχει τη δυνατότητα να αποκτήσει το ακίνητο μετά από μια προκαθορισμένη περίοδο ενοικίασης, με μέρος των ενοικίων να υπολογίζεται ως προκαταβολή για την αγορά.
● Πρόγραμμα "Σπίτι Μου ΙΙΙ" με διευρυμένα κριτήρια και όρια αξίας και ηλικίας ακινήτου
● Shared Equity, δηλαδή συμμετοχή κράτους ή ταμείων με ποσοστό 30-40% στη δημιουργία οικιστικών projects
● Κρατικές εγγυήσεις για κάλυψη μέρους της ίδιας συμμετοχής σε συγκεκριμένες κατηγορίες αγοραστών
● Στοχευμένες φοροελαφρύνσεις και παρεμβάσεις σε ακριτικές και νησιωτικές περιοχές ή ακόμη και σε ηλικιακές ομάδες.
Εθνικό σύστημα καταχώρισης ακινήτων
Ο κ. Μαρκόπουλος υπογράμμισε, επίσης, την ανάγκη δημιουργίας ενός εθνικού συστήματος καταχώρισης ακινήτων (Multiple Listing Service - MLS), όπως συμβαίνει ήδη σε πολλές χώρες. Μία ενιαία πλατφόρμα όπου όλοι οι μεσίτες, τράπεζες, servicers και θεσμικοί φορείς θα καταχωρούν τα ακίνητά τους με τυποποιημένα δεδομένα, θα μπορούσε να επιλύσει κρίσιμα ζητήματα της αγοράς, όπως: Τερματισμό στις διπλές και ψευδείς αγγελίες, Ενισχυση της διαφανειας στις τιμές αγοράς, Παροχή αξιόπιστων δεδομένων σε πολίτες και επαγγελματίες, Διενέργεια ταχύτερων και ασφαλέστερων συναλλαγών, Δημιουργία εθνικής βάσης δεδομένων για στεγαστική πολιτική και αυτόματη αποτίμηση αξιών (AVM).
