Του Δημήτρη Κετικίδη | Από την έντυπη έκδοση «Τύπος Θεσσαλονίκης»
Παλιά σπίτια δείχνουν να προτιμούν για αγορά οι Θεσσαλονικείς, όπως έδειξε η πανελλαδική έρευνα της REMAX για το 2025. Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με την έρευνα, το περασμένο έτος, το 87% των κατοικιών που αγοράστηκαν ήταν ηλικίας άνω των 20 ετών, ενώ τα νεόδμητα έως 5 ετών κάλυψαν μόλις το 2% επί του συνόλου.
Ο «Τύπος Θεσσαλονίκης» επικοινώνησε με τον κ. Ζήση Μιχαλάκα, τοπογράφο μηχανικό M.Sc. και Broker Owner της REMAX Analogia, ο οποίος τόνισε μεταξύ άλλων ότι «στην Τούμπα και στη Χαριλάου, ακόμη και στην Καλαμαριά, στις περισσότερες περιπτώσεις στις καινούριες οικοδομές πουλάνε σπίτια πριν αρχίσουν να σκάβουν».
Αρχικά ο κ. Μιχαλάκας αναφέρθηκε στο ποιος ήταν ο κύριος λόγος για την αγορά ενός παλιού ακινήτου έναντι ενός νέου, και το κατά πόσο έπαιξε ρόλο η τοποθεσία του χώρου εργασίας λέγοντας:
«Η τοποθεσία της εργασίας είναι ένα πολύ σημαντικό κριτήριο για το που θα ήθελε να μείνει ο αγοραστής. Το κέντρο εκτός από το ότι συγκεντρώνει πολλούς τόπους εργασίας, συγκεντρώνει και περισσότερο επενδυτικό ενδιαφέρον. Εκεί πολλοί κοιτούν την απόδοση, δηλαδή πόσα δίνουν και πόσα παίρνουν πίσω ανά έτος. Για παράδειγμα, αν κάποιος δώσει 100.000 ευρώ για ένα ακίνητο, πόσα θα πάρει πίσω ανά έτος σε ενοίκια; Αν είναι 5-6% είναι καλή απόδοση. Αυτό που έχει αποδειχθεί είναι ότι προκύπτουν καλύτερες αποδόσεις σε παλιά σπίτια».
Σύμφωνα με τον ίδιο, η ζήτηση είναι μεγαλύτερη από την προσφορά στις νεόδμητες κατοικίες, ενώ για να βρει κανείς απόθεμα σε νεόδμητα, θα πρέπει να απομακρυνθεί από περιοχές του κέντρου.
«Η ζήτηση είναι σίγουρα μεγαλύτερη από την προσφορά, αυτό το βλέπουμε σε όλες τις περιοχές της Θεσσαλονίκης. Όσο βγαίνουμε στα περίχωρα π.χ. Εύοσμο και Θέρμη εκεί το απόθεμα σε νεόδμητα είναι αρκετά μεγάλο, διότι χτίζονται πολλά πρότζεκτ από δεκάδες κατασκευαστές, αλλά θα πρέπει να απομακρυνθεί κάποιος από το κέντρο. Στην Τούμπα και στη Χαριλάου, ακόμη και στην Καλαμαριά, στις περισσότερες περιπτώσεις στις καινούριες οικοδομές πουλάνε σπίτια πριν αρχίσουν να σκάβουν.
Κυρίως αυτά που πωλούνται πρώτα, είναι οι χαμηλότεροι όροφοι και τα πιο μικρά και μένουν οι τελευταίοι όροφοι. Ο λόγος που στη Θεσσαλονίκη υπάρχει μεγάλο ποσοστό στα παλιά, είναι ότι δεν υπάρχει αρκετή προσφορά στα νέα. Τα άδεια οικόπεδα είναι ελάχιστα και σε αρκετά από αυτά εμπλέκονται άνω των 5 ιδιοκτητών, υπάρχει πολυιδιοκτησία και αυτό δυσκολεύει τη συνεννόηση. Στην Καλαμαριά υπάρχουν αρκετές μονοκατοικίες που γκρεμίζονται και χτίζονται οικοδομές αλλά κεντρικά δεν υπάρχει κάτι τέτοιο» τόνισε.
Ο Broker Owner της REMAX Analogia, μίλησε και για το σε ποιες περιοχές εντοπίζονται οι περισσότερες αυξήσεις σύμφωνα με την έρευνα λέγοντας:
«Υπάρχει αύξηση στις περισσότερες περιοχές. Όσον αφορά τις τιμές, οι ισχυρότερες αυξήσεις εντοπίζονται στην Άνω Πόλη και στην Τούμπα, ενώ ακολουθούν το Φάληρο και η Χαριλάου. Στις πρώτες περιοχές η αύξηση φτάνει το 7-8% και στις άλλες το 5-6%.
Η μέση τιμή αύξησης στα νεόδμητα στον δήμο Θεσσαλονίκης είναι 3,5% και 2,6% στα πιο παλιά. Οι κατασκευές των σταθμών του Μετρό έχει χρόνια που άρχισαν να φαίνονται, κι έτσι η αγορά προεξόφλησε την αύξηση των τιμών σε αυτές τις περιοχές. Αυτό θεωρώ ότι θα συνεχιστεί και τα επόμενα χρόνια. Για παράδειγμα υπάρχει στάση στην Καλαμαριά στην Πόντου, και εκεί βλέπουμε ότι οι τιμές είναι αυξημένες εδώ και αρκετά χρόνια. Δεν φαίνεται άμεσα όμως ακραία διαφορά».
Διαφορές ακόμα και στο 90%
Τα ευρήματα της έρευνας, έδειξαν ότι υπάρχουν περιοχές στις οποίες η διαφορά τιμής μεταξύ νεόδμητου και παλιού ακινήτου φτάνει και το 90%.
«Με βάση την έρευνα οι μεγαλύτερες διαφορές είναι στο Πανόραμα. Εκεί έχουμε μεγάλη διαφορά όπως και στη Σταυρούπολη. Στο Πανόραμα φτάνει το 90% και στη Σταυρούπολη κοντά στο 80% και μετά παρατηρούμε τις 40 Εκκλησίες με 74% και κάποιες άλλες περιοχές όπως Φάληρο, Εύοσμο Καραμπουρνάκι στο 64%. Οι πιο μικρές διαφορές είναι στο 55% σε περιοχές όπως η Χαριλάου, το Κορδελιό και η Πολίχνη» υπογράμμισε.
Ο παράγοντας των τετραγωνικών μέτρων
Σύμφωνα με τον τοπογράφο, ένας ακόμη παράγοντας που ενδεχομένως επηρεάζει στην αγορά παλιού ακινήτου, είναι τα «καθαρά» τετραγωνικά μέτρα σε σχέση με ένα νέο ακίνητο.
«Για τα παλιά, όπως προαναφέρθηκε παίζουν ρόλο η θέση, η απόδοση αλλά και η τιμή αγοράς. Ένας άλλος παράγοντας είναι και το ότι στη Θεσσαλονίκη ακόμη και σήμερα οι αγγελίες ανεβαίνουν στα μικτά τετραγωνικά και όχι στα καθαρά. Όσο πιο νέο είναι ένα ακίνητο, παρατηρούμε μεγαλύτερη διαφορά στα καθαρά και μικτά τετραγωνικά. Για παράδειγμα, ένα σπίτι που είναι 100 τ.μ. μικτά, σε ένα παλιόδμητο τα καθαρά θα είναι περίπου 85-90 και σε ένα νεόδμητο μπορεί να είναι 60-65».
Αναλύοντας το κυρίαρχο προφίλ του αγοραστή κατοικίας στη Θεσσαλονίκη, ο κ. Μιχαλάκας ανέφερε ότι η πλειοψηφία είναι νέοι οι οποίοι αγοράζουν με την οικονομική βοήθεια των μεγαλύτερων.
«Σύμφωνα με την έρευνα οι περισσότεροι είναι πιο νέοι, με την οικονομική βοήθεια και των μεγαλύτερων. Υπάρχουν βέβαια και οι μεγαλύτεροι που αγοράζουν σπίτια. Από την εμπειρία μου μπορώ να πω ότι οι περισσότερες αγοραπωλησίες γίνονται για ιδιοκατοίκηση κυρίως για νέα ζευγάρια αλλά φυσικά και για μεγαλύτερους».
Τέλος, για το αν το πρόγραμμα Σπίτι μου βοήθησε στην αγορά νέων κατοικιών ο κ. Μιχαλάκας είπε:
«Όχι, δεν βοήθησε γιατί υπήρχε κάποιος περιορισμός με τα χρόνια. Ήταν μεταχειρισμένα τα σπίτια που άλλαξαν χέρια με το Σπίτι μου 2. Στο Σπίτι μου 1 το πρόγραμμα έλεγε ότι πρέπει να είναι πριν το 2007 το σπίτι. Το Σπίτι μου 2 έπρεπε και εκεί μέχρι το 2007 και ενδεχομένως έπαιξε ρόλο και αυτό. Η έρευνα έγινε το 2025 που ήταν σε εξέλιξη το πρόγραμμα».
