Της ΜΑΡΙΑΣ ΚΟΥΖΟΥΦΗ
Οι νέες τάσεις και οι ευκαιρίες που δημιουργούνται στην αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης και στην ευρύτερη περιοχή της Βόρειας Ελλάδας, βρέθηκαν μεταξύ άλλων στο επίκεντρο των πάνελ της Prodexpo North, της σημαντικότερης συνάντησης για την ακίνητη περιουσία στην Βόρεια Ελλάδα, η οποία πραγματοποιήθηκε την Τρίτη, για 6η συνεχή χρονιά, στο ξενοδοχείο Makedonia Palace με τη συμμετοχή πάνω από 45 ομιλητών από την Ελλάδα και το εξωτερικό.
Οι προοπτικές της αγοράς ακινήτων το 2023 στην περιοχή αλλά και οι λόγοι που οι τιμές είναι υψηλές αναλύθηκαν σε ένα από τα πάνελς. Ειδικότερα, τους λόγους για τους οποίους οι τιμές ακινήτων ανεβαίνουν προς τα πάνω ανέλυσαν ομιλητές στο σχετικό πάνελ, ενώ αναφέρθηκε ότι είναι πολλά τα «κλειδωμένα» ακίνητα, κάτι που αναμένεται να φανεί και από τα επίσημα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ από την τελευταία απογραφή.
«Όταν η Ελληνική Στατιστική Αρχή δημοσιοποιήσει τα στοιχεία της απογραφής κτηρίων του 2021 θα γίνει σαφές ότι υπάρχουν πάρα πολλά «κλειδωμένα» ακίνητα, τα οποία οι ιδιοκτήτες τους δεν «ρίχνουν» στην αγορά, γιατί το πλαίσιο δεν είναι ευνοϊκό, είπε ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), Στράτος Παραδιάς.
O ίδιος, αναφέρθηκε στις εξελίξεις στο θέμα της μισθωμένης κύριας κατοικίας, επισημαίνοντας ότι υπάρχει μια συνεχώς προϊούσα ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, που ανεβάζει τις τιμές, κάτι για το οποίο ευθύνονται και οι ενοικιαστές που τις αποδέχονται, όπως είπε.
Ο λόγος μείωσης προσφοράς δεν είναι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι πολλοί όπως πρόσθεσε:
Ο πρώτος ότι το κτιριακό δυναμικό που το μισό κτίστηκε επί δικτατορίας, έχει παλιώσει και τα ενοικιαζόμενα που εγκαταλείπονται από τους τωρινές ενοικιαστές θέλουν επενδύσεις δεκάδων χιλιάδων ευρών για να βγουν ξανά στην αγορά. Ο ιδιοκτήτης ή θα τα «κλείσει» ή θα τα πουλήσει, είπε χαρακτηριστικά.
Ο δεύτερος λόγος έχει να κάνει με την υπερβολική φορολόγηση των εσόδων από μισθώματα, ενώ αναφέρθηκε και σε παραβατικές συμπεριφορές μερίδας ενοικιαστών και το γεγονός ότι οι εκμισθωτές δεν προστατεύονται από τέτοιες περιπτώσεις. Μίλησε για επιτήδειους ενοικιαστές, οι οποίοι εγκαθίστανται σε ένα ακίνητο με εξαρχής στόχο να μην πληρώσουν τίποτα, όχι μόνο σε ενοίκιο, αλλά και σε ρεύμα, κοινόχρηστα κτλ. Οι κυβερνήσεις, είπε, όχι μόνο στην Ελλάδα αλλά και σε όλη την Ευρώπη, «αντιμετωπίζουν το θέμα με άθλιο τρόπο και υπάρχει γενικότερη αποθάρρυνση στο να είναι κάποιος εκμισθωτής».
Μεγάλο κεφάλαιο η ενεργειακή αναβάθμιση - Για "Αρμαγεδώνα" μιλά ο Παραδιάς
Ερωτηθείς πώς εκτιμά ότι θα επιδράσει στην αγορά το πρόγραμμα 10.000 χαμηλότοκων δανείων για ανθρώπους 25-39 ετών «Σπίτι μου», ο συνιδρυτής και CEO της Georgakos & Parthenon Real Estate, Kώστας Γεωργάκος επισήμανε ότι σε μια αγορά που ήδη αντιμετωπίζει έλλειψη οικιστικών ακινήτων, έρχονται να προστεθούν άλλες 10.000 νέες ζητήσεις.
«Αν κάποιος υπολογίσει ότι στη Θεσσαλονίκη οι δικαιούχοι θα είναι περίπου 1000, θα πρέπει να υπάρχουν στην πόλη 1000 διαθέσιμα ακίνητα με τις προδιαγραφές που ορίζει ο νομοθέτης. Δεν υπάρχουν σήμερα αρκετά ακίνητα και θα γίνουν ακόμα λιγότερα με την αύξηση ζήτησης. Για εμένα είναι λοιπόν βέβαιο ότι θα πάμε σε αυξήσεις τιμών» επισημαίνει και προσθέτει ότι στο μέλλον μεγάλο κεφάλαιο στην αγορά θα είναι και η ενεργειακή αναβάθμιση του κτηριακού αποθέματος, καθώς δεν θα γίνονται πια αγοραπωλησίες αν το ακίνητο δεν έχει βαθμίδα, την ώρα που χιλιάδες κτήρια στη χώρα δε διαθέτουν καμία βαθμίδα.
Για το θέμα των ανακαινίσεων με χαμηλές ενεργειακές αποδόσεις ο κ. Παραδιάς είπε ότι εκεί θα δούμε «το δράμα ένα μεγάλο μέρος της κοινωνίας να δει την αξία της περιουσίας του να εξαερώνεται εφόσον δεν μπορεί να κάνει απολύτως τίποτα».
Ο κ. Παραδιάς έκανε λόγο για «Αρμαγεδώνα» με τη νέα Οδηγία της ΕΕ που πρόκειται να ψηφιστεί για την ενεργειακή αναβάθμιση κτιρίων καθώς, όπως είπε, αδιαφορούν για το αν υπάρχουν χρήματα στην ελληνική οικογένεια για να κάνει τέτοιες παρεμβάσεις, αν υπάρχει στήριξη από το τραπεζικό σύστημα αν υπάρχει φορολογική ελάφρυνση σε αυτούς που θα το κάνουν, αν υπάρχει τεχνικό δυναμικό, αν υπάρχουν υλικά και σε ποιες τιμές. «Πλήρης αδιαφορία. Αυτήν την στιγμή υιοθετούνται εντελώς ανεδαφικές υποχρεώσεις που δεν μπορεί να τις στηρίξει κανένας ιδιοκτήτες σε καμιά ευρωπαϊκή χώρα», τόνισε.
Κατά τη Δάφνη Παπαγόρα, διευθύντρια μάνατζμεντ της KW North Commercial, έλλειψη ακινήτων παρατηρείται σε συγκεκριμένες περιοχές, κυρίως στα κέντρα πόλεων και κατά κύριο λόγο για οικιστικά ακίνητα. Υπήρχαν όπως είπε αγοραπωλησίες τα τελευταία χρόνια, ενώ για τις ελλείψεις σπιτιών είπε ότι οφείλονται στο γεγονός ότι πολλά ακίνητα που ήταν διαθέσιμα έχουν ήδη ανακαινισθεί και διατεθεί τα προηγούμενα 4-5 χρόνια, ενώ πολλά είναι σε «κόκκινα δάνεια». Σύμφωνα με τα στοιχεία, μιλάμε για 700.000 ακίνητα, από τα οποία 50% είναι οικιστικά και για το 80% των οποίων βρίσκεται σε εξέλιξη διαδικασία συναινετικών λύσεων πώλησης. Όλα αυτά όπως είπε απαιτούν χρονοβόρες διαδικασίες και αυτά τα ακίνητα βρίσκονται αρκετά χρόνια σε αυτήν την κατάσταση.
Ένας άλλος λόγος για τις ελλείψεις είναι, κατά την κ. Παπαγόρα, και το γεγονός ότι μεγάλο κομμάτι του οικιστικού αποθέματος διατίθεται σε άλλες χρήσεις, όπως η βραχυχρόνια μίσθωση.
Σύμφωνα με τον managing partner της νομικής εταιρείας Varnavas Law Firm, Αλέξανδρο Βαρνάβα, σημαντικός παράγοντας ήταν και το ότι δεν υπήρχε οικοδομική δραστηριότητα τα τελευταία χρόνια και ίσως τώρα δούμε μια αύξηση.
Όπως αναφέρθηκε το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας από το 2005 έχασε 11 ποσοστιαίες μονάδες.
Οι προκλήσεις του 2023
Οι ομιλητές αναφέρθηκαν και στις προκλήσεις που έχει το 2023 μια εκλογική χρονιά για την αγορά ακινήτων.
Κατά την εκτίμηση του συνιδρυτή και CEO της Georgakos & Parthenon Real Estate, Kώστα Γεωργάκου, το 2023 ίσως μειωθεί ο αριθμός των εγχώριων επενδυτών αλλά παρουσιάζεται μια ευκαιρία για αγοραστές από τα Βαλκάνια, καθώς στις γειτονικές χώρες δημιουργείται μια ολοένα μεγαλύτερη ομάδα εύρωστων οικονομικά πολιτών, που αναζητούν ευκαιρίες στο εξωτερικό, δεδομένου ότι σε κάποια βαλκανικά κράτη οι τιμές είναι ήδη πολύ υψηλές. Οι ελληνικές τιμές είναι χαμηλές γι αυτούς και είναι ευκαιρία να τους προσεγγίσουμε και τα χρήματα αυτά να επενδυθούν στη χώρα μας, όπως ανέφερε.
Την εκτίμηση ότι θα υπάρχει μια γενικότερη παύση αυτήν τη χρονιά λόγω των εκλογών και τις αναμονής των Ελλήνων αγοραστών για τα μέτρα που θα εφαρμοστούν έκανε ο κ. Βαρβάνας. Τέτοιες περιόδους που για τον μεμονωμένο αγοραστή δημιουργούν ανασφάλεια η αγορά έχει την τάση να βαλτώνει, είπε η κ. Παπαγόρα προσθέτοντας ωστόσο ότι είναι και κατάλληλη εποχή για έξυπνους και τολμηρούς επενδυτές που θα μπουν στη διαδικασία ανάπτυξης οικιστικών και μη ακινήτων που θα μπουν στην αγορά το επόμενο διάστημα.
Έσοδα 1,5 δισ. και αλλαγές στο πρόγραμμα Golden Visa
Έσοδα άνω του 1,5 δισ. ευρώ απέφερε την τελευταία δεκαετία στην Ελλάδα το πρόγραμμα της Golden Visa. Περίπου 10.000 υποθέσεις έχουν διεκπεραιωθεί όπως είπε ο Αλέξανδρος Βαρνάβας, managing partner της νομικής εταιρείας Varnavas Law Firm. Ο κ.Βαρνάβας μίλησε για τις αλλαγές που έχουν γίνει στο πρόγραμμα το 2022 σύμφωνα με τις οποίες, διπλασιάστηκε στα 500.000 ευρώ το ελάχιστο όριο επένδυσης ανά επενδυτή. Ο διπλασιασμός αφορούσε σε συγκεκριμένους δήμους, κυρίως της Αττικής, αλλά και στη Θεσσαλονίκη, τη Μύκονο και τη Σαντορίνη.
Στις περιοχές όπου διπλασιάστηκε το όριο, οι επενδυτές θα μπορούν πλέον να πάρουν Golden Visa μόνο υπό την προϋπόθεση ότι έχουν επενδύσει σε ένα ακίνητο αυτής της αξίας, ενώ όπου το minimum της επένδυσης παρέμεινε στα 250.000 ευρώ, μπορούν να συνεχίσουν να συνδυάζουν αγορές περισσότερων από ένα ακινήτων διαφορετικών κατηγοριών.
Στις περιοχές όπου διπλασιάζεται η ελάχιστη αξία επένδυσης θα μπορούν να πάρουν golden visa μόνο υπό την προϋπόθεση ότι έχουν επενδύσει σε ένα μόνο ακίνητο.
Μίλησε για μια προσπάθεια πλασματικά να αυξηθεί η αγορά ακινήτων προς Έλληνες αγοραστές, μειώνοντας τη ζήτηση από επενδυτές golden visa.
