Skip to main content
Menu Αναζήτηση
espa-banner

Το θολό τοπίο με τα ακίνητα στην Ελλάδα – Μεγάλες αποκλίσεις στην τιμή, μέχρι… 100%

Πλατφόρμα στο πλαίσιο του έργου ΒΙRN θα βοηθήσει να ξεκαθαριστεί το «θολό, γκρίζο τοπίο» - Ένα εργαλείο επιχειρηματικής ευφυΐας για τον κτηματομεσιτικό τομέα

Της ΜΑΡΙΑΣ ΚΟΥΖΟΥΦΗ | ΑΠΟ ΤΗΝ ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ "ΤΥΠΟΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ"

Μια πλατφόρμα επιχειρηματικής ευφυΐας που στόχο έχει να παρέχει διαδικτυακές υπηρεσίες και εργαλεία προς τους εκτιμητές, συμβούλους ακινήτων και κάθε μορφής επαγγελματία του κλάδου, βοηθώντας στην ανάπτυξη της ελληνικής αγοράς ακινήτων, δημιουργείται στο πλαίσιο ερευνητικού προγράμματος.

Κύριο συστατικό την πλατφόρμας αυτής θα αποτελέσει η δημιουργία μιας ενιαίας Βάσης δεδομένων συγκριτικών στοιχείων πώλησης και ενοικίασης ακινήτων η οποία θα εμπλουτίζεται από πραγματικά στοιχεία των χρηστών του κτηματομεσιτικού κλάδου. Θα σχεδιαστεί κατά τέτοιο τρόπο ώστε να ενσωματώνει νέες τεχνολογίες με σκοπό την διασφάλιση των προσωπικών δεδομένων (Blockchain), δημιουργία αλγορίθμων υπολογισμού μοντέλων αξιών (μέσω τεχνολογιών Μηχανικής Μάθησης) και τον εμπλουτισμό της πληροφορίας με κοινωνικοοικονομικά στοιχεία των περιοχών ενδιαφέροντος.

Έλλειψη αξιόπιστων στοιχείων

Καθημερινά πραγματοποιούνται εκατοντάδες εκτιμήσεις ακινήτων για διάφορους σκοπούς, αγοραπωλησίες, πλειστηριασμούς, χρηματοδοτήσεις κλπ. Επικρατέστερη προσέγγιση της αγοραίας αξίας των ακινήτων είναι η συγκριτική για την οποία απαιτούνται αξιόπιστα συγκριτικά στοιχεία από πραγματικές συναλλαγές. Οι τιμές αγοραπωλησίας ακινήτων που αναγράφονται στα συμβόλαια δεν αντανακλούν πάντα την πραγματικότητα.

Ως αποτέλεσμα, οι περισσότερες εκτιμήσεις, από τις οποίες κρίνεται η περιουσία των πολιτών όπως και η ρευστότητα των επιχειρήσεων γίνονται με συγκριτικά στοιχεία από ιστοσελίδες που παρουσιάζουν ανακριβή και σε αρκετές περιπτώσεις παραπειστικά στοιχεία. Δεν είναι λίγες οι φορές που το ίδιο ακίνητο εμφανίζεται σε διαφορετικές δημοσιεύσεις, με διαφορετικές επιφάνειες και διαφορετικές τιμές και θέση (από τον ιδιοκτήτη και τους, περισσότερους από έναν, μεσίτες στους οποίους το έχει αναθέσει) αλλοιώνοντας την στατιστική εικόνα των περιοχών.

Το πρόγραμμα ΒΙRN που «τρέχει» η εταιρεία «Flexice P.C.» σε συνεργασία με το Εργαστήριο Φωτογραμμετρίας και Τηλεπισκόπησης του τμήματος Αγρονόμων και Τοπογράφων Μηχανικών του ΑΠΘ και την Kyklo, εταιρεία που ασχολείται με γεωγραφικά πληροφοριακά συστήματα και με στρατηγικό εταίρο την Ένωση Μεσιτών Ακινήτων Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων, παρουσιάστηκε στο πλαίσιο της Prodexpo North 2023 που πραγματοποιήθηκε πρόσφατα στη Θεσσαλονίκη.

Η αδιαφάνεια κρατά πίσω τους επενδυτές

Την ανάγκη να υπάρξει διαφάνεια αναφορικά με τα στοιχεία των ακινήτων υπογράμμισε ο επιστημονικός υπεύθυνος του Business Intelligence Real Estate (BIRN) Νίκος Μανομενίδης,  ο οποίος τόνισε τη σημασία της δημιουργίας μιας ηλεκτρονικής πλατφόρμας που θα στοιχειοθετείται από τα πραγματικά δεδομένα που αφορούν το ακίνητο. Όπως είπε, ως χώρα δεν είμαστε ακόμη στο επίκεντρο των ξένων επενδύσεων, τονίζοντας ότι το πρόβλημα είναι η αδιαφάνεια.

«Αυτή η χώρα με τον ήλιο, τις ακτές, τα υπέροχα μέρη, έχει τις επενδύσεις που της αξίζουν; Έχει την ανάπτυξη που της αξίζει. Η απάντηση είναι όχι. Όσοι ταξιδεύουμε βλέπουμε ότι όντως η Ελλάδα δεν έχει την ανάπτυξη που θα έπρεπε. Τελευταία έγιναν κάποια δειλά βήματα αλλά είναι πολύ νωρίς ακόμα», είπε ο κ. Μανομενίδης στην τοποθέτησή του στο συνέδριο.

Με την εμπειρία 25 ετών στην αγορά του real estate, εκτίμησε ότι η αδιαφάνεια στις περιουσιακές συναλλαγές κρατούσε μακριά και κρατά ακόμη τους σοβαρούς επενδυτές από τις αναπτυγμένες αγορές του εξωτερικού. «Οι σοβαροί επενδυτές θέλουν να υπάρχει μια διάφανη αγορά… Να ξέρει καθένας χωρίς παγίδες, χωρίς να έχει γνωστούς και ανθρώπους μέσα στα πράγματα, ότι μπορεί να έρθει, να επενδύσει σε ένα ακίνητο και αυτό που βλέπει να διαφημίζεται είναι αυτό που αγοράζει και μπορεί ανά πάσα στιγμή να καταλαβαίνει την αξία του. Έχουμε όλοι ευθύνη να συνεισφέρουμε στο να αλλάξει αυτό στην Ελλάδα», τόνισε, μεταξύ άλλων.

12f2.jpg

Εξάλλου, ο ίδιος, μιλώντας στο «TyposThes» τόνισε ότι με την παρούσα κατάσταση ο κόσμος δεν μπορεί να εκτιμήσει πραγματικά την αξία των ακινήτων του. «Σήμερα στην Ελλάδα αν βγεις να πουλήσεις ένα ακίνητο, κάποιος μπορεί να σου πει 100.000 και άλλος 160.000 ή 200.000. Υπάρχουν δηλαδή μεγάλες αποκλίσεις γιατί απλά δεν υπάρχουν στοιχεία», όπως είπε σημειώνοντας ότι η πλατφόρμα θα μπορεί να αξιοποιηθεί και από κάποιον που θέλει να αγοράσει ένα ακίνητο καθώς θα βασίζεται σε πραγματικά στοιχεία και όχι στην αυθαίρετη γνώμη κάποιου. Ένας μεσίτης όσο καλός και να είναι έχει πουλήσει 10 ακίνητα μέσα στη χρονιά τα οποία όμως δεν είναι όλα ίδια. Έτσι ξέρει τα σπίτια που πούλησε αυτό και όχι όλη την αγορά. «Αν όμως όλοι οι μεσίτες καταχωρήσουν στοιχεία είναι όλη η αγορά. Γίνεται μετά στατιστικό δείγμα», τονίζει ο κ. Μανομενίδης.

Την ανάγκη να αλλάξει το τοπίο στην αγορά ακινήτων ώστε ο επενδυτής να γνωρίζει αν πρέπει ή όχι να επενδύσει τόνισε εξάλλου και στην Prodexpo και ο Θοδωρής Κοκοσιούλης, πρόεδρος της Ένωσης Μεσιτών Πιστοποιημένων Πραγματογνώμων υπογραμμίζοντας πως σήμερα δεν υπάρχουν συγκεκριμένες τιμές με αποτέλεσμα ο καθένας να ζητά ό,τι επιθυμεί.

Να ξεκαθαρίσει το «γκρίζο τοπίο»

Μεταφέροντας τη γνώση του από την αγορά της Αμερικής, καθώς είναι μέλος της ένωσης μεσιτών Αμερικής, ο κ. Μανομενίδης επεσήμανε ότι εκεί κάνεις ένα κλικ πάνω σε ένα ακίνητο βλέπεις την τιμή του, την ιστορία των πραγματικών τιμών που έγιναν συναλλαγές, δημογραφικά και άλλα στοιχεία της περιοχής μια απόλυτη διαφάνεια. Ενώ αντιθέτως στην Ελλάδα τα πράγματα δεν είναι έτσι και ακόμη και οι άνθρωποι της δουλειάς γνωρίζουν κομμάτια της αλήθειας, τις συναλλαγές δηλαδή που οι ίδιοι κάνουν. Όταν πρωτοσυζητήθηκε η ιδέα για τη δημιουργία μιας βάσης όπου θα συγκεντρώνονται τα πραγματικά δεδομένα με το σκεπτικό ότι η πληροφορία και η γνώση είναι δύναμη, υπήρξε σύμφωνα με τον κ. Μανομενίδη μια διστακτικότητα σε ότι αφορά τα προσωπικά δεδομένα και το στοίχημα ήταν το πώς οι μεσίτες θα μπορούσαν να βοηθήσουν να ξεκαθαριστεί το «θολό γκρίζο τοπίο» στην αγορά ακινήτων, συνεισφέροντας στοιχεία, χωρίς να φοβούνται και χωρίς να λειτουργούν παράνομα όσον αφορά το νόμο για την προστασία προσωπικών δεδομένων και χωρίς να αποκαλύπτουν την προσωπική τους συμμετοχή σε αυτό το σύστημα συλλογής δεδομένων.

Έτσι προέκυψε η ιδέα του block chain και άρχισαν οι συζητήσεις με τους συμμετέχοντες φορείς στο ερευνητικό πρόγραμμα BIRN που έχει και ευρωπαϊκή χρηματοδότηση μέσω της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας.

Πώς θα λειτουργεί

Η πλατφόρμα έχει στόχο να δημιουργήσει ένα δίκτυο επαγγελματιών ώστε σε πρώτο χρόνο ο καθένας από τους επαγγελματίες να μπορεί να βάλει τα ακίνητα στην πλατφόρμα, τα οποία θα ανωνυμοποιούνται πίσω από την τεχνολογία του block chain. Τα μέλη θα συνεισφέρουν την πληροφορία για να δημιουργηθεί δυναμικό μοντέλο για όλη την Ελλάδα με την προσδοκία ότι κανείς δε θα γνωρίζει τα ακίνητα που καταχωρεί ο διπλανός του αλλά θα μπορεί να έχει πληροφορίες σχετικά με τα παράγωγα μεγέθη που έχουν σχέση με τις αξίες ακινήτων σε μια περιοχή, το εύρος των τιμών, αν υπάρχουν πολυτελείς κατοικίες κλπ.

Στη συγκεκριμένη πλατφόρμα μπορούν να ενσωματωθούν και άλλα συμπληρωματικά και χρήσιμα στοιχεία όπως πολεοδομικά, κτηματολογίου, κοινωνικοοικονομικά, πληθυσμός, ανοικοδόμηση, κατά κεφαλήν εισόδημα κλπ ώστε να διαμορφωθεί  μια συνολική εικόνα της περιοχής που βρίσκεται το ακίνητο, όπως είπε ο Θεμιστοκλής Ρουστάνης, ιδρυτής της KIKLO

Σκοπός είναι μέσα από αλγορίθμους, οι μεσίτες , οι εκτιμητές και οι επιχειρηματίες να λαμβάνουν τα στοιχεία με απλό τρόπο  ώστε δυναμικά να αποκτούν εικόνα για περιοχές που τους ενδιαφέρουν και θέλουν να επεκταθούν.

Εξάλλου για όσους συνεισφέρουν θα υπάρχουν και ανταποδοτικά οφέλη. Κάθε φορά που κάποιος καταχωρεί μια πληροφορία στο σύστημα, αυτό αμέσως ανταποδίδει με coins. Συγκεκριμένα επιστρέφει report, αναφορές, δεδομένα αναφορών με τη μορφή infographic για το προς εκτίμηση ακίνητο κλπ.

Το Βirn.gr είναι ήδη στον «αέρα» και τώρα ξεκινάει η συλλογή των στοιχείων από μεσίτες που συμμετέχουν. Το ερευνητικό πρόγραμμα έχει να κάνει με το στήσιμο του συστήματος το οποίο από τον Δεκέμβριο του 2023 αναμένεται να είναι έτοιμο να βγει στην αγορά και να παρέχει υπηρεσίες στους καταναλωτές, στους επενδυτές, στις τράπεζες, στους φορείς του δημοσίου κλπ.

ΕΙΔΗΣΕΙΣ ΣΗΜΕΡΑ

ΣΧΕΤΙΚΑ ΑΡΘΡΑ

Ταχιάος: Πρώτη προτεραιότητα επέκταση Μετρό στη δυτική Θεσσαλονίκη
Οι Δήμοι της βορειοδυτικής Θεσσαλονίκης έχουν τη μεγαλύτερη αναπτυξιακή δυναμική και ως εκ τούτου, προκρίνεται ως πρώτη προτεραιότητα η επέκταση του...
Ταχιάος: Πρώτη προτεραιότητα επέκταση Μετρό στη δυτική Θεσσαλονίκη
Τζιτζικώστας: Αγώνας για αναγνώριση της Γενοκτονίας των Ποντίων μέχρι την τελική δικαίωση
Ο Περιφερειάρχης Κεντρικής Μακεδονίας Απόστολος Τζιτζικώστας στις εκδηλώσεις για την Ημέρα Μνήμης της Γενοκτονίας των Ελλήνων του Πόντου στη...
Τζιτζικώστας: Αγώνας για αναγνώριση της Γενοκτονίας των Ποντίων μέχρι την τελική δικαίωση