Της ΜΑΡΙΑΣ ΚΟΥΖΟΥΦΗ | ΑΠΟ ΤΗΝ ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ "ΤΥΠΟΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ"
Γενικά θετικό είναι το πρόσημο της κτηματαγοράς στη Θεσσαλονίκη, όπως αναφέρει μιλώντας στον «Τύπο Θεσσαλονίκης» η κα. Φώφη Πασχαλίδου, Διευθύντρια Γραφείου Θεσσαλονίκης της εταιρείας ΔΑΝΟΣ, an alliance member of BNP PARIBAS REAL ESTATE.
Η κ. Πασχαλίδου, με αφορμή και την ανακοίνωση της έκθεσης της ΔΑΝΟΣ για το β΄εξάμηνο του 2023, σκιαγραφεί την εικόνα που επικρατεί σε κατοικίες, χώρους γραφείων, εμπορικά ακίνητα αλλά και χώρους logistics στην πόλη της Θεσσαλονίκης.
Ειδικότερα σε ότι αφορά τους χώρους γραφείων, φαίνεται ότι η ζήτηση θα παραμείνει υψηλή και για το 2024, κυρίως λόγω της έλλειψης σύγχρονων χώρων, ενώ οι αναμενόμενες αναπτύξεις πρόκειται να αλλάξουν το τοπίο της αγοράς. Για την κατοικία, η ΔΑΝΟΣ αναφέρει τους κυριότερους παράγοντες που θα επηρεάσουν την αγορά τους επόμενους μήνες.
Σημαντική ζήτηση για σύγχρονα γραφεία
Σημαντική είναι η ζήτηση που υπάρχει για γραφεία, ωστόσο η υφιστάμενη προσφορά δεν την καλύπτει από άποψη χαρακτηριστικών και ποιότητας.
Ειδικότερα, στο κέντρο ως επι το πλείστον υπάρχουν χώροι γραφείων παλιάς κατασκευής, μικροί σε τετραγωνικά, με πολλούς ιδιοκτήτες κλπ. όμως παρόλα αυτά παραμένει πρώτο στις προτιμήσεις.
Ανατολικά οι προσφερόμενοι χώροι ήταν πιο κοντά ποιοτικά στη ζήτηση των χρηστών, ενώ τώρα πρόκειται να βγουν σύμφωνα με την κ. Πασχαλίδου στην αγορά κάποια νέα γραφεία, τα οποία θα είναι υψηλών προδιαγραφών.
Στις περισσότερες περιπτώσεις η ζήτηση αφορά σύγχρονα, «πράσινα» κτίρια. Παράλληλα, πολύ σημαντικός παράγοντας είναι η ύπαρξη θέσεων στάθμευσης με πολλούς ιδιοκτήτες να αναζητούν χώρους προς ενοικίαση σε κοντινή απόσταση.
Σε ότι αφορά τα ενοίκια, η κ. Πασχαλίδου αναφέρει ότι ο κόσμος είναι διατεθειμένος να δώσει μεγαλύτερο μίσθωμα αλλά για κάτι που θα του προσδώσει αξία. Δηλαδή δίνοντας ένα υψηλότερο ενοίκιο σε ένα κτίριο να εξασφαλίζει για παράδειγμα λιγότερα κοινόχρηστα, λιγότερα έξοδα για θέρμανση, καλύτερο περιβάλλον. Αυτά τα χαρακτηριστικά προσελκύουν το ενδιαφέρον ενός μισθωτή, ειδικά όταν αυτός προέρχεται από το εξωτερικό, όπως μια πολυεθνική εταιρία.
Το βιοκλιματικό επιχειρηματικό πάρκο στα δυτικά
Η αγορά αναμένει ότι η ανάπτυξη του Hub26 από την Dimand θα τραβήξει την προσοχή και το ενδιαφέρον των μισθωτών και στη δυτική Θεσσαλονίκη.
Υπενθυμίζεται ότι η DIMAND αναπτύσσει το HUB26, το πρώτο μεγάλης κλίμακας, βιοκλιματικό επιχειρηματικό πάρκο της Βορείου Ελλάδος, το οποίο βρίσκεται απέναντι από το ακίνητο ΦΙΞ, σε κοινοπραξία με την Prodea Investments.
Tο συγκρότημα γραφείων θα αποτελείται από τέσσερα μπλοκ με δύο επίπεδα κοινόχρηστων υπόγειων χώρων στάθμευσης και βοηθητικών χώρων.
Επίσης, εντός των πρώτων μηνών του 2025 αναμένεται να εγκατασταθεί σε κτήριο του βιοκλιματικού συγκροτήματος γραφείων «Hub 26» της Dimand η διακρατική Τράπεζα Εμπορίου και Ανάπτυξης Ευξείνου Πόντου («Παρευξείνια»). Οι πρόδρομες εργασίες για την ανέγερση του κτηρίου της Τράπεζας, το οποίος θα βρίσκεται ακριβώς απέναντι από το ΦΙΞ έχουν ήδη αρχίσει.
Οι επενδύσεις αυτές σε συνδυασμό και με το σχεδιασμό για το Μουσείο Ολοκαυτώματος μεταμορφώνουν τη δυτική είσοδο της πόλης, «η οποία είναι και πιο κοντά στο κέντρο», όπως λέει η κ. Πασχαλίδου, εκτιμώντας ότι του χρόνου θα μιλάμε για κάτι εντελώς διαφορετικό στην περιοχή. Πρόκειται για έργα που θα «ρίξουν» πολλά τ.μ. στην αγορά. Η κ. Πασχαλίδου θυμίζει εξάλλου ότι πριν από αυτά είχε προηγηθεί το έργο του νέου κτιρίου της Περιφέρειας στην περιοχή, ενώ στην 26ης Οκτωβρίου υπάρχουν ήδη και κάποια άλλα κτίρια όπως το Limani Center. Από τη γενικότερη ανάπτυξη θα ωφεληθούν παλαιότερα κτίρια, τα οποία πιθανόν οι ιδιοκτήτες τους θα μπουν στη διαδικασία να τα αναβαθμίσουν.
Ωστόσο, κυρίως για τη δυτική πλευρά της πόλης «αγκάθι» αποτελούν τα έργα κατασκευής του FlyOver, καθώς επηρεάζουν τον κόσμο που μετακινείται από ανατολικά προς τα δυτικά, κάτι που αποτυπώνεται ήδη στην αγορά. Η κ. Πασχαλίδου εκφράζει ωστόσο την προσωπική άποψη ότι η επιλογή για εγκατάσταση γραφείου, θα πρέπει να είναι κάτι που πρέπει να βλέπει κανείς πιο μακροπρόθεσμα και σε ένα γενικότερο πλαίσιο και όχι να είναι μια επιλογή βασισμένη στην ταλαιπωρία που μπορεί να υπάρξει για κάποια χρόνια.
Οι τιμές
Η ΔΑΝΟΣ, an alliance member of BNP PARIBAS REAL ESTATE, ανακοίνωσε το market report για το β΄εξάμηνο του 2023, όπου αναφέρεται ότι η αγορά γραφείων στη Θεσσαλονίκη παρουσίασε αυξημένη ζήτηση κατά το διάστημα αυτό, παρά την ενεργειακή κρίση και την άνοδο του πληθωρισμού.
Οι επενδυτές, που ενδιαφέρονται για γραφεία αναζητούν αποδόσεις 6% -6,5% (όσο το ακίνητο είναι σε ελκυστικό από άποψη τοποθεσίας, για παράδειγμα κέντρο της πόλης και είναι μισθωμένο σε αξιόπιστο ενοικιαστή).
Σύμφωνα με το ίδιο report, στο κέντρο της πόλης τα ενοίκια κυμαίνονται μεταξύ 10-17 € /τμ / μήνα για τις προνομιακές περιοχές (π.χ. οδός Τσιμισκή) και σε € 7-10 / τμ / μήνα για τους δευτερεύοντες δρόμους (π.χ. οδός Βενιζέλου). Τα επίπεδα ενοικίασης εξαρτώνται από την κατασκευή, την κατάσταση επισκευής, τις εγκαταστάσεις και την τοποθεσία του ακινήτου. Για παράδειγμα, για ένα γραφείο εμπορικό κέντρο Πλατεία η ενοικίαση είναι υψηλότερη από ένα παρόμοιο γραφείο, που βρίσκεται στην οδό Τσιμισκή, λόγω των παρεχόμενων εγκαταστάσεων / υπηρεσιών, όπως ασφάλεια κ.λπ.
Στη Δυτική Θεσσαλονίκη θα υπάρχουν πολλά νέα πρότζεκτ, όπως προαναφέρθηκε και οι ζητούμενες τιμές θα αυξηθούν εντός των επόμενων ετών, λόγω της αυξημένης ζήτησης,
Στην Ανατολική Θεσσαλονίκη θα αναπτυχθούν επίσης νέα πρότζεκτ τα επόμενα 2 χρόνια. Πολλοί κατασκευαστές βρίσκονται σε αναζήτηση κατάλληλων οικοπέδων, προκειμένου να αναπτυχθούν μοντέρνα, βιώσιμα κτίρια γραφείων.
Εμπορικά ακίνητα: Αναμένονται νέα Brands στην πόλη
Σε ότι αφορά τα εμπορικά καταστήματα παρατηρείται μια «αναταραχή» στην Τσιμισκή, η οποία αφορά κυρίως την αλλαγή χώρων. Ωστόσο η ζήτηση υπάρχει, και από ξένους οίκους που θέλουν να κάνουν «είσοδο» στην πόλη, σύμφωνα με την κ. Πασχαλίδου. Κατά την ίδια, τα τιμήματα στο retail είναι προς το παρόν σταθερά. Βέβαια η αγορά κινείται με δυο ταχύτητες, καθώς εκτός από τους πολύ εμπορικούς δρόμους υπάρχουν και τα καταστήματα που είναι τοποθετημένα σε γειτονιές.
Στις δευτερεύουσες εμπορικές περιοχές υπάρχει μεγάλο ζήτημα με ξενοίκιαστα μαγαζιά, μαγαζιά που δεν μισθώνονται εύκολα ενώ και τα μισθώματα σημειώνουν ακόμη και μείωση.
Σύμφωνα με την ανάλυση της ΔΑΝΟΣ πολλές επιχειρήσεις βολιδοσκοπούν την αγορά της Θεσσαλονίκης, έχοντας ως προτεραιότητα για πρώτη τοποθέτηση την Τσιμισκή. Στο πιο ελκυστικό σημείο της οδού Τσιμισκή, που περιορίζεται μεταξύ της οδού Κούσκουρα και της οδού Κομνηνών, οι μηνιαίες τιμές ενοικίασης κυμαίνονται από 120-140 € τ.μ.
Κατά την ίδια ανάλυση, το τελευταίο εξάμηνο πολλές εταιρείες εξετάζουν και το ενδεχόμενο της Εγνατίας, λόγω της αναμενόμενης λειτουργίας του Μετρό. Οι διαπραγματεύσεις για αυτά τα καταστήματα έχουν δυσκολίες, επειδή οι ιδιοκτήτες διαπραγματεύονται με τους πιθανούς ενοικιαστές με δύο διαφορετικά επίπεδα ενοικίου, ένα ενοίκιο μέχρι να λειτουργήσει το Μετρό και μετά ένα υψηλότερο, όταν θα λειτουργήσει το Μετρό. Η αύξηση κυμαίνεται από 35% έως 50% ανάλογα με την τοποθεσία του καταστήματος.
Η αγορά κατοικίας έχει ανέβει αρκετά – Παραμένει το ενδιαφέρον των Ισραηλινών
Εξάλλου, έπειτα από ένα «πάγωμα» των κατασκευών τα τελευταία χρόνια, πλέον έχουν αρχίσει και κατασκευάζονται νέες κατοικίες. Στα μεν ανατολικά κυρίως για ιδιοκατοίκηση, στο κέντρο περισσότερο για χρήση ως φοιτητική στέγη ή για βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb
Αξιοσημείωτο είναι ότι το ενδιαφέρον των Ισραηλινών για επενδύσεις στην πόλη μας παραμένει.
Με το ξέσπασμα του πολέμου υπήρξε ο φόβος ότι θα σταματήσουν να επενδύουν, αλλά σύμφωνα με την κ. Πασχαλίδου, φαίνεται ότι οι δεσμοί που έχουν με τη Θεσσαλονίκη τους κρατάνε και στην ουσία απλά «πάγωσαν» τις επενδύσεις τους και τώρα επέστρεψαν. Το ενδιαφέρον τους αφορά κυρίως τον τομέα της κατοικίας.
Οι τιμές των οικιστικών μονάδων στη Θεσσαλονίκη παρέμειναν σε ανοδική πορεία για το 2ο εξάμηνο 2023.
Οι παράγοντες, που θα επηρεάσουν την αγορά κατοικίας στη Θεσσαλονίκη, τους επόμενους μήνες είναι σύμφωνα με την έκθεση της ΔΑΝΟΣ:
- Λειτουργία του μετρό: Η ορατή πλέον έναρξη λειτουργίας του μετρό (Νοέμβριος 2024) έχει ήδη αναβιώσει περιοχές, ειδικά στο κέντρο της πόλης.
-Ανακατασκευές, βελτιώσεις υποδομών και έργα ορόσημα: Τοπικά και υπερτοπικά έργα όπως το Μητροπολιτικό Πάρκο στο Δήμο Παύλου Μελά και το σχέδιο ανάπλασης της Γιαννιτσών.
-Υψηλή ζήτηση / χαμηλή διαθεσιμότητα: Αν και η κατασκευαστική δραστηριότητα είναι εντυπωσιακή, εξακολουθεί να υπάρχει κενό στην αγορά και έλλειψη προσφοράς, ειδικά για σύγχρονα και βιώσιμα ακίνητα
- Πληθωρισμός / Μηδενικά επιτόκια καταθέσεων: Οι αποδόσεις των καταθέσεων έχουν συρρικνωθεί σε λίγο πάνω από το 0% και σε συνδυασμό με την ταχεία αύξηση του πληθωρισμού, φαίνεται ότι «τροφοδοτούν» την αγορά ακινήτων με κεφάλαια, στοχεύοντας σε ασφαλείς επενδύσεις και καλύτερες αποδόσεις.
-Στεγαστικά δάνεια: Αν και τα επιτόκια έχουν ανέβει, προγράμματα όπως το νέο πρόγραμμα δανεισμού για άτομα ηλικίας 25-39, έχει δώσει νέα ώθηση στη ζήτηση για αγορά κατοικίας.
-Επιτάχυνση πλειστηριασμών ακινήτων
-Αλλαγές στο πρόγραμμα χορήγησης της Golden Visa
-Ασφαλές καταφύγιο: Πολλοί Ισραηλινοί και Ουκρανοί έχουν επιλέξει τη Θεσσαλονίκη ως τόπο διαμονής σε καιρό πολέμου.
Logistics: Στα δυτικά επικεντρωμένη η ζήτηση
Τέλος, η αγορά logistics στην Ελλάδα παρουσίασε εντυπωσιακή ανάπτυξη τα τελευταία χρόνια, λόγω της αυξανόμενης ζήτησης και της γεωστρατηγικής θέσης της χώρας με την τάση να διαφαίνεται ανοδική και για το 2024.
«Τα logistics ήταν ο μόνος κερδισμένος τομέας στην περίοδο του Covid, με την αύξηση των ηλεκτρονικών αγορών. Η ζήτηση για logistic centers στη Θεσσαλονίκη είναι ιδιαίτερα ζωντανή», αναφέρει η κ. Πασχαλίδου.
Σύμφωνα με τη ΔΑΝΟΣ η ζήτηση είναι βασικά επικεντρωμένη στη Δυτική Θεσσαλονίκης, όπου η σύνδεση με το λιμάνι και τον σιδηρόδρομο είναι άμεση. Η ζήτηση αφορά κυρίως την περιοχή του Καλοχωρίου, όπου μέχρι το 2028 θα είναι μια νέα οργανωμένη Βιομηχανική Περιοχή, το δρόμο από Σίνδο προς Χαλάστρα, καθώς και τη Σίνδο (Βιομηχανική Περιοχή Θεσσαλονίκης).
Σημειώνεται ότι η Dimand δημιουργεί το μεγαλύτερο logistics center της Βορείου Ελλάδος, στο πρώην ακίνητο της ΒΑΛΚΑΝ ΕΞΠΟΡΤ, στον Άγιο Αθανάσιο κάτι που αναμένεται ότι θα δημιουργήσει νέες θέσεις εργασίας.
