Του Κωνσταντίνου Τζίκα*
Σε συνέχεια της ανάλυσής μας για τις πρόσφατες, ριζικές αλλαγές στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας (ΚΠολΔ) με κυριότερη τη μεταφορά της έκδοσης της διαταγής απόδοσης από τους δικαστές σε ειδικούς καταλόγους δικηγόρων, οφείλουμε να εξετάσουμε την άλλη πλευρά του νομίσματος. Σήμερα, εστιάζουμε στον μισθωτή και συγκεκριμένα στην περίπτωση εκείνη όπου αδυνατεί να καταβάλει τα τρέχοντα μισθώματα. Πώς μπορεί ο ενοικιαστής, που αντιμετωπίζει οικονομική στενότητα, να αμυνθεί θεσμικά και να αποφύγει την απώλεια της στέγης ή της επαγγελματικής του βάσης;
Σε ένα περιβάλλον όπου η ακρίβεια πιέζει καθημερινά τα εισοδήματα, η καθυστέρηση του ενοικίου συχνά δεν οφείλεται σε δυστροπία ή κακοπιστία, αλλά σε πραγματική αδυναμία. Όταν ο μισθωτής έρθει αντιμέτωπος με τη διαδικασία της έξωσης λόγω οφειλών, ο νόμος τού παρέχει συγκεκριμένα «όπλα» άμυνας για να προστατευθεί.
Από την πλευρά του, ο ιδιοκτήτης, εφόσον τα μισθώματα παραμένουν απλήρωτα, έχει το δικαίωμα βάσει του νόμου να προχωρήσει σε διπλή διεκδίκηση: να αιτηθεί την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου και, ταυτόχρονα, την έκδοση διαταγής πληρωμής για τα οφειλόμενα μισθώματα, τα κοινόχρηστα ή τυχόν απλήρωτους λογαριασμούς κοινής ωφέλειας.
Απέναντι σε αυτή τη διπλή απειλή, η άμυνα του μισθωτή διαμορφώνεται ως εξής:
1. Η πρώτη γραμμή άμυνας: Πληρωμή εντός 15 ημερών
Από τη στιγμή που ο δικαστικός επιμελητής θα επιδώσει την έγγραφη όχληση του ιδιοκτήτη για τα χρωστούμενα ενοίκια κλπ, ο νόμος δίνει μια τελευταία ευκαιρία. Ο μισθωτής έχει αυστηρή προθεσμία 15 ημερών να εξοφλήσει τα οφειλόμενα ενοίκια. Αν η πληρωμή γίνει μέσα σε αυτό το διάστημα και αποδειχθεί εγγράφως, η έκδοση της διαταγής απόδοσης και πληρωμής αποκλείεται αυτόματα. Προσοχή, όμως: η ρύθμιση αυτή δεν προστατεύει τον ενοικιαστή αν καθυστερεί συστηματικά και επαναλαμβανόμενα τις καταβολές.
2. Το δικαίωμα της Ανακοπής
Αν η παραπάνω προθεσμία περάσει άπρακτη και ο ορισθείς δικηγόρος εκδώσει τελικά τη διπλή διαταγή απόδοσης μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων, ο ενοικιαστής έχει μια δεύτερη ευκαιρία άμυνας. Με την επίδοση της διαταγής, ξεκινά μια νέα αντίστροφη μέτρηση: ο μισθωτής δικαιούται εντός 15 εργάσιμων ημερών να ασκήσει ανακοπή.
Κατά τη μελέτη του δικογράφου, ο πληρεξούσιος δικηγόρος του ενοικιαστή θα αναζητήσει εκείνους τους βάσιμους λόγους που μπορούν να οδηγήσουν στην ακύρωση της διαταγής. Στην περίπτωση των απλήρωτων ενοικίων, οι συνηθέστεροι λόγοι συνίστανται στα εξής:
1ον Ολοσχερής καταβολή: Η εξόφληση πρέπει να είναι πλήρης. Δεν αρκεί η καταβολή μέρους των ενοικίων. Ο μισθωτής πρέπει να έχει καλύψει το σύνολο των ληξιπρόθεσμων μισθωμάτων, καθώς και τυχόν σωρευμένα έξοδα που αναφέρονται στη διαταγή (όπως κοινόχρηστα, λογαριασμούς κοινής ωφέλειας ή δικαστικά έξοδα που έχουν ήδη βεβαιωθεί).
2ον Έλλειψη δυστροπίας: Αν η καθυστέρηση οφείλεται σε ανώτερη βία ή αν ο ιδιοκτήτης αποδεδειγμένα ανεχόταν επί μακρόν την καταβολή του ενοικίου σε μεταγενέστερη ημερομηνία από τη συμφωνημένη, χωρίς ποτέ να διαμαρτυρηθεί.
3ον Παραβίαση της 15ήμερης προθεσμίας: Αν ο ιδιοκτήτης βιάστηκε και κατέθεσε την αίτηση προτού συμπληρωθούν ολόκληρες οι 15 εργάσιμες ημέρες από την ημέρα που ο ενοικιαστής παρέλαβε την εξώδικη όχληση, η διαδικασία ακυρώνεται.
4ον Τυπικές ελλείψεις και εσφαλμένοι υπολογισμοί: Αν η αίτηση στερείται βασικών στοιχείων ή αν τα ζητούμενα ποσά των μισθωμάτων και των κοινοχρήστων δεν αποδεικνύονται με ακρίβεια από τα προσκομιζόμενα έγγραφα.
Το νέο καθεστώς επιταχύνει τις διαδικασίες, γεγονός που κάνει την τήρηση των προθεσμιών ζήτημα υψίστης σημασίας. Ο ενοικιαστής που αδυνατεί να πληρώσει πρέπει να ενεργήσει ακαριαία, καθώς η έγκαιρη προσφυγή στον νομικό του σύμβουλο είναι η μόνη που μπορεί να ανατρέψει την έξωση και τη χρηματική καταδίκη, οδηγώντας στην παραμονή του στο ακίνητο.
*Ο Κωνσταντίνος Τζίκας είναι Δικηγόρος Παρ'Αρείω Πάγω
Πιστοποιημένος Διαμεσολαβητής Υ.Δ.Δ.Α.Δ.
www.tzikas-lawfirm.gr
